Имущественный вычет при покупке квартиры: как получить

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но расходы учитываются не больше 2 000 000 ₽. Значит, максимальный возврат: 260 000 ₽ на одного человека. Деньги возвращаются из НДФЛ, который вы уплатили, поэтому нужен официальный доход, а если налога за год не хватает, остаток вычета переходит на следующие годы.

Коротко

• Лимит вычета: 2 000 000 ₽ расходов, это до 260 000 ₽ возврата при ставке 13% (ст. 220 НК РФ).
• Вычет за проценты по ипотеке считается отдельно: до 3 000 000 ₽ расходов.
• Право на вычет возникает с даты регистрации собственности, а в новостройке с даты акта приёма-передачи.
• Неиспользованный остаток переносится на следующие годы, а при покупке другого жилья можно добрать остаток лимита.
• Вычет не дают на сумму маткапитала, денег работодателя и бюджетных выплат, а также при покупке у взаимозависимых лиц.

Кто имеет право на вычет?

Вычет может получить налоговый резидент России, у которого есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% или 15%: зарплата, доход от сдачи квартиры, от продажи имущества. Квартира, комната, дом или доля в них должны находиться в России.

Вычет не получится, если:

• у вас нет облагаемого дохода. ИП на упрощёнке, самозанятые и люди, которые получают только пособия, НДФЛ не платят, и возвращать им нечего;
• квартиру купили у взаимозависимого лица. По ст. 105.1 НК РФ это, например, супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный;
• покупку оплатил кто-то другой: работодатель, родственники, бюджетная программа. Вычет дают только на собственные расходы, в том числе оплаченные кредитом.

Родители могут получить вычет, если купили квартиру в собственность детей до 18 лет за свои деньги. При этом у ребёнка право на собственный вычет в будущем сохраняется.

Сколько можно вернуть и что входит в расходы?

В расходы на покупку квартиры можно включить:

• стоимость квартиры, комнаты или доли по договору;
• для новостройки: оплату по договору участия в долевом строительстве;
• отделочные материалы и работы по отделке, если в договоре сказано, что квартира продаётся без отделки;
• расходы на проектную и сметную документацию для отделки.

Расходы учитываются не больше 2 000 000 ₽. Если квартира стоит 6 млн ₽, к вычету всё равно примут 2 млн ₽.

Если квартира в совместной собственности супругов

Каждый супруг имеет свой лимит 2 000 000 ₽. Если квартира куплена в браке в совместную собственность, супруги подают заявление о распределении расходов. Например, при цене 5 млн ₽ каждый может заявить по 2 млн ₽, и семья вернёт до 520 000 ₽.

Пример расчёта

Квартира куплена в 2025 году за 4 500 000 ₽, из них 600 000 ₽ оплачены материнским капиталом. Покупатель один, зарплата 90 000 ₽ в месяц.

1. Расходы без маткапитала: 4 500 000 − 600 000 = 3 900 000 ₽.
2. К вычету: 2 000 000 ₽ (лимит).
3. Возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.
4. НДФЛ за год: 90 000 × 12 × 13% = 140 400 ₽.
5. За 2025 год вернут 140 400 ₽. Остаток 119 600 ₽ перейдёт на 2026 год: при той же зарплате его вернут полностью по итогам 2026 года.

Когда возникает право на вычет в новостройке

Если вы купили квартиру по ДДУ, право на вычет возникает с даты подписания акта приёма-передачи. Обратиться за вычетом можно после регистрации права собственности. Например, акт подписан в декабре 2025 года, а собственность зарегистрирована в феврале 2026 года. Вычет можно заявить уже с доходов 2025 года, но подать документы получится после регистрации, то есть в 2026 году.

Как работает перенос остатка?

Есть два вида переноса.

Остаток на следующие годы. Если налога за год не хватает на весь вычет, остаток переходит на следующий год, и так до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ). Срок не ограничен.

Остаток лимита на другое жильё. Если квартира стоила меньше 2 млн ₽, например 1 500 000 ₽, оставшиеся 500 000 ₽ лимита можно использовать при покупке другого жилья. Это правило применяется, если право на вычет впервые возникло с 2014 года. Повторно получить вычет после того, как лимит исчерпан, нельзя (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Пенсионерам. Работающие и неработающие пенсионеры могут перенести вычет на три года, предшествующие году покупки (п. 10 ст. 220 НК РФ). Подробнее в статье налоговый вычет для неработающего пенсионера.

Какие документы нужны?

Для покупки готовой квартиры:

• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• платёжные документы: банковские выписки о переводе продавцу, расписка продавца в получении денег, чеки;
• при покупке в собственность ребёнка: свидетельство о рождении.

Для новостройки:

• договор участия в долевом строительстве;
• акт приёма-передачи квартиры;
• документы об оплате.

Дополнительно:

• заявление о распределении расходов, если квартира в совместной собственности супругов;
• чеки и договоры на отделку, если квартира куплена без отделки.

Если покупали с ипотекой, сохраните кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах: они понадобятся для отдельного вычета. Подробно о нём в статье вычет за проценты по ипотеке.

Как получить вычет: три способа

Упрощённый порядок через банк

Если вы покупали квартиру с ипотекой или через банк, который участвует в обмене данными с ФНС, банк может передать сведения о сделке в налоговую. Тогда в личном кабинете налогоплательщика появится предзаполненное заявление, и декларацию подавать не нужно. На сайте ФНС участниками обмена для имущественного вычета названы, в частности, ВТБ, Сбербанк, Ак Барс, Новикомбанк, Центр-инвест. Проверка в упрощённом порядке занимает до одного месяца.

Через декларацию 3-НДФЛ

1. Дождитесь окончания года, в котором зарегистрировали собственность или подписали акт.
2. Соберите документы и сделайте сканы.
3. Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика. Подробно в статье как подать 3-НДФЛ через личный кабинет.
4. Подайте заявление на возврат с реквизитами счёта.
5. Дождитесь проверки. Камеральная проверка длится до трёх месяцев, деньги перечисляют после её окончания.

Декларацию для вычета можно подать в любой момент года, срок 30 апреля на неё не распространяется. Вернуть налог можно только за последние три года. Если квартира куплена в 2020 году, а вы не подавали документы, в 2026 году вернуть налог можно за 2023, 2024 и 2025 годы.

Через работодателя

Не нужно ждать конца года:

1. Подайте в налоговую заявление о подтверждении права на имущественный вычет с документами, можно через личный кабинет.
2. Налоговая рассмотрит его до 30 календарных дней и отправит подтверждение работодателю.
3. Напишите работодателю заявление. Он перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, и вы будете получать её целиком, пока не исчерпаете вычет.

Можно получать вычет сразу у нескольких работодателей. Если по итогам года вычет использован не полностью, остаток заявляют через декларацию.

Частые ошибки

• Деньги платил другой человек. Если первоначальный взнос перевели родители со своего счёта, к вычету эту сумму могут не принять. Лучше, чтобы все платежи шли со счёта покупателя.
• Отделка в квартире с отделкой. Расходы на ремонт принимают, только если в договоре указано, что квартира продаётся без отделки.
• Забыли вычесть маткапитал. Налоговая всё равно увидит его в документах и уменьшит вычет.
• Ждали, пока накопится сумма. Подавать документы лучше каждый год: вернуть налог можно только за три последних года.

Если вы покупаете квартиру с ипотекой, заранее оцените ежемесячный платёж в кредитном калькуляторе. Вернувшиеся по вычету деньги можно направить на досрочное погашение ипотеки.

Что делать дальше

1. Проверьте в личном кабинете налогоплательщика, нет ли предзаполненного заявления от банка.
2. Соберите договор, выписку из ЕГРН и платёжные документы. Для новостройки также акт приёма-передачи.
3. Если квартира в общей собственности с супругом, решите, кто и на какую сумму заявляет вычет.
4. Подайте 3-НДФЛ или заявление на вычет через работодателя и повторяйте каждый год, пока не вернёте всю сумму.