Продажа ипотечной квартиры при долгах: как продать жильё в залоге и закрыть кредит

Продать ипотечную квартиру, чтобы закрыть долг, можно и при просрочке, но только до того, как банк начал обращать взыскание: подал иск или получил исполнительную надпись нотариуса. Есть два пути: договориться с банком о продаже с его согласия или подать заявление о самостоятельной реализации по ст. 37.1 закона об ипотеке. Во втором случае у вас есть 4 месяца, а банк на это время не вправе обращать взыскание.

Коротко

• Квартиру в ипотеке продают только с согласия банка-залогодержателя, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 37 102-ФЗ).
• С 11 сентября 2024 года заёмщик-гражданин вправе сам продать заложенное жильё по ст. 37.1 закона об ипотеке: банк отвечает за 10 рабочих дней, на продажу даётся 4 месяца.
• Банк называет минимальную цену, равную долгу на конец срока продажи. Дешевле продавать нельзя.
• После получения заявления банк не может обращать взыскание ни через суд, ни во внесудебном порядке.
• Если квартиру не продать, её могут продать на торгах. Там начальная цена обычно ниже рыночной.

Как продать ипотечную квартиру с согласия банка

Это классический путь, и он подходит, пока просрочки нет или она небольшая. Банк заинтересован получить деньги без суда, поэтому у многих банков есть готовые схемы продажи залогового жилья.

Чаще всего используют три варианта:

1. Покупатель гасит долг напрямую. Деньги покупателя частично или полностью идут в банк продавца. После погашения банк снимает обременение, и право собственности переходит к покупателю.
2. Покупатель берёт свою ипотеку в том же банке. Банк проводит сделку внутри себя: ваш кредит закрывается, у покупателя открывается новый.
3. Перевод долга на покупателя. Покупатель становится заёмщиком по вашему кредиту. Банк проверяет его как нового заёмщика и может отказать.

Условия, документы и порядок расчётов в каждом банке свои. Начните с письменного обращения: попросите согласие на продажу и справку о полной сумме долга на дату сделки.

Что такое самостоятельная реализация по ст. 37.1

Это порядок, который закон даёт заёмщику-гражданину независимо от желания банка. Его ввёл Федеральный закон № 140-ФЗ, он действует с 11 сентября 2024 года. Норма применяется к кредитам и займам на личные цели, обеспеченным ипотекой.

Как это работает:

1. Вы направляете банку заявление о самостоятельной реализации. Способ: как указано в кредитном договоре, заказным письмом с уведомлением или лично под расписку. Если квартира принадлежит не заёмщику, а третьему лицу, заявление подают вместе.
2. Банк отвечает в течение 10 рабочих дней. Он присылает согласие или отказ с обоснованием.
3. В согласии указываются объём требований на конец срока продажи, минимальная продажная цена, счёт для расчётов и даты начала и окончания срока. Увеличить эти суммы потом банк не вправе, если срок не продлевали.
4. У вас 4 месяца со дня получения банком заявления. За это время нужно найти покупателя, зарегистрировать переход права и полностью погасить кредит.
5. Покупатель перечисляет деньги на счёт, который назначил банк. Банк забирает сумму долга, а разницу возвращает вам за вычетом своих расходов, предусмотренных законом.
6. Банк снимает ипотеку, и запись о залоге погашается.

По соглашению с банком срок можно продлить, но тогда пересчитывают минимальную цену. От самостоятельной продажи можно отказаться в любой момент, направив банку заявление.

Когда банк вправе отказать

Перечень оснований для отказа закрыт (п. 6 ст. 37.1 102-ФЗ). Самостоятельная реализация не допускается, если:

• до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания или нотариус совершил исполнительную надпись;
• в отношении вас возбуждена внесудебная процедура банкротства или дело о банкротстве, либо дело о банкротстве банка;
• квартира заложена нескольким созалогодержателям по разным обязательствам;
• на квартиру есть предшествующая и последующая ипотека;
• заявление повторное, а прошлое было одобрено, но квартиру не продали или вы от продажи отказались.

Отсюда главный практический вывод: заявление стоит подать как можно раньше. Как только банк подал иск, этот путь закрывается.

Что будет, если не продавать квартиру самому

Если платежи не возобновились, банк может обратить взыскание на квартиру. Через суд это возможно, если нарушение не крайне незначительное. Закон предполагает такую незначительность, когда одновременно долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше 3 месяцев (ст. 54.1 102-ФЗ). При этом, если платежи нарушались больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание допускается даже при небольших просрочках.

Дальше квартиру продают на публичных торгах. Если начальную цену определяют по отчёту оценщика, она равна 80% рыночной стоимости (ст. 54). Если первые торги не состоялись, на повторных цену снижают на 15%. Если не состоялись и они, банк может оставить квартиру за собой по цене не более чем на 25% ниже начальной цены первых торгов (ст. 58).

Пример расчёта

Рыночная стоимость квартиры 6 000 000 ₽, долг по ипотеке с процентами 4 200 000 ₽.

Вариант	Цена продажи	Что остаётся после погашения долга
Самостоятельная продажа	5 800 000 ₽	около 1 600 000 ₽ без учёта расходов
Первые торги	от 4 800 000 ₽ (80%)	около 600 000 ₽, минус расходы на торги, неустойка и судебные расходы
Повторные торги	от 4 080 000 ₽ (минус 15%)	долг может остаться непогашенным

Цифры условные, но показывают, почему продажа своими силами обычно выгоднее для заёмщика.

Какие есть альтернативы продаже

Продажа нужна не всегда. Если трудности временные, проверьте другие варианты:

• Ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 353-ФЗ: до 6 месяцев при потере работы, снижении дохода более чем на 30%, инвалидности I или II группы, болезни дольше двух месяцев и других основаниях, если жильё единственное и кредит в пределах лимита. Подробности в статье о кредитных каникулах.
• Реструктуризация в банке: увеличение срока, временное снижение платежа. Банк не обязан соглашаться, но часто идёт навстречу, пока просрочка небольшая. Как просить, рассказываем в статье о реструктуризации.
• Маткапитал или выплата многодетным на погашение ипотеки, если вы имеете на них право. Подробнее в статье о маткапитале на ипотеку.

Если кроме ипотеки есть другие долги и платить нечем, иногда рассматривают банкротство. Ипотечное жильё в банкротстве по общему правилу продают, даже если оно единственное, но для единственного жилья есть особые варианты, которые решает суд. У банкротства есть последствия: 5 лет нужно сообщать о нём при оформлении кредитов, а повторно подать на банкротство по своему заявлению в этот срок нельзя. Перед этим шагом стоит обсудить реструктуризацию с банком и проверить, подходит ли внесудебная процедура через МФЦ. Подробнее в статье о банкротстве с ипотекой.

На что обратить внимание при сделке

• Цена. Оцените квартиру заранее у независимого оценщика или по объявлениям. Минимальная цена банка равна долгу и не покрывает ваши расходы на переезд.
• Покупатель с ипотекой. Его банк тоже проверяет квартиру, и сделка может занять больше времени. Учитывайте это в рамках 4 месяцев.
• Маткапитал и доли детей. Если при покупке использовали маткапитал, детям должны быть выделены доли, и для продажи может понадобиться согласие органа опеки.
• Супруг. Если квартира в совместной собственности, нужно нотариальное согласие супруга на продажу.
• Налог. Если квартира в собственности меньше минимального срока владения, может возникнуть НДФЛ с дохода от продажи. Уточните на сайте nalog.gov.ru.
• Аванс. Не берите задаток от покупателя без письменного согласия банка или уведомления о согласии по ст. 37.1.

Что делать дальше

1. Запросите в банке справку о полной сумме долга и узнайте, подан ли иск или совершена ли исполнительная надпись.
2. Если взыскание ещё не начато, решите, как продавать: с согласия банка или по ст. 37.1. Для второго варианта направьте заявление заказным письмом и сохраните уведомление о вручении.
3. Параллельно оцените квартиру и начните поиск покупателя, чтобы уложиться в 4 месяца.
4. Если продажа не решает проблему или долгов несколько, юрист может оценить ваш случай и подсказать, какой вариант подходит вашей ситуации.