Банк обратил взыскание на ипотечную квартиру: суд, торги, выселение и что можно сделать

Обращение взыскания на ипотечную квартиру означает, что банк получил право продать её, чтобы погасить долг. Обычно это решение суда, реже исполнительная надпись нотариуса. Дальше квартиру оценивают, выставляют на публичные торги, а после продажи бывшего владельца выселяют. Остановить процесс можно до продажи: погасить просрочку, получить отсрочку в суде или договориться с банком.

Коротко

• Взыскание на единственное жильё гражданина обращают только через суд, если после просрочки не подписали отдельное соглашение о внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 102-ФЗ).
• Суд откажет, если долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше 3 месяцев одновременно. Но при нарушении сроков более трёх раз за 12 месяцев взыскание допускается (ст. 54.1).
• Начальная цена на торгах по отчёту оценщика: 80% рыночной стоимости. Повторные торги: минус 15%.
• Суд может отсрочить продажу до 1 года по заявлению гражданина.
• До продажи можно прекратить взыскание, погасив просроченную часть долга (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

Как банк обращает взыскание на ипотечную квартиру

Банк вправе обратить взыскание, если заёмщик не платит или платит не вовремя (ст. 50 102-ФЗ). Обычно путь выглядит так:

1. Требование о досрочном возврате. Банк присылает письмо с требованием вернуть весь остаток кредита. Подробнее о нём в статье о требовании досрочного возврата.
2. Иск в суд о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру. Либо, если договор ипотеки нотариальный и в нём есть условие о внесудебном порядке, обращение к нотариусу за исполнительной надписью.
3. Решение суда. В нём указывают сумму долга, способ реализации (публичные торги) и начальную продажную цену (п. 2 ст. 54).
4. Исполнительное производство. Банк передаёт исполнительный лист приставам. Пристав накладывает арест на квартиру и передаёт её на торги.
5. Торги. Их проводит организатор торгов. Если покупатель нашёлся, деньги идут на погашение долга.
6. Выселение. Новый собственник вправе требовать освобождения квартиры.

Как определяют цену и что будет, если торги не состоятся

Начальную продажную цену стороны могут согласовать в суде. В случае спора её определяет суд. Если цену берут из отчёта оценщика, она равна 80% рыночной стоимости (подп. 4 п. 2 ст. 54).

Поэтому участвовать в деле об оценке важно. Если оценка банка заниженная, можно заявить ходатайство о судебной экспертизе.

Если торги не состоялись, например пришёл один покупатель или никто не предложил надбавку:

• в течение 10 дней банк может по соглашению с владельцем купить квартиру по начальной цене;
• если соглашения нет, не позднее чем через месяц проводят повторные торги с ценой на 15% ниже;
• если и повторные не состоялись, банк может оставить квартиру за собой по цене не более чем на 25% ниже начальной цены первых торгов;
• если банк не сделал этого в течение месяца, ипотека прекращается (ст. 58 102-ФЗ).

Пример

Рыночная стоимость квартиры по оценке 5 000 000 ₽, долг 3 900 000 ₽.

Этап	Цена
Первые торги	4 000 000 ₽ (80%)
Повторные торги	3 400 000 ₽ (минус 15%)
Банк оставляет за собой	не дешевле 3 000 000 ₽ (минус 25% от 4 000 000 ₽)

Если квартиру продали за 4 000 000 ₽, после погашения долга и расходов на торги разница достаётся бывшему владельцу. Если за 3 400 000 ₽, денег не хватит, и часть долга останется, кроме случаев со страхованием ответственности заёмщика, о которых ниже.

Что можно сделать после решения суда

Погасить просрочку до продажи. Должник может в любое время до реализации прекратить обращение взыскания, исполнив обязательство или его просроченную часть (п. 4 ст. 348 ГК РФ). На практике банку нужно оплатить и расходы на взыскание. Уточните точную сумму письменно.

Попросить отсрочку. По заявлению гражданина суд при уважительных причинах может отсрочить реализацию до одного года (п. 3 ст. 54 102-ФЗ). Уважительной причиной может быть, например, временная потеря работы или болезнь. Отсрочку не дают, если она существенно ухудшит положение банка или если идёт дело о банкротстве. Проценты и неустойка продолжают начисляться. Если за время отсрочки вы погасите требования банка, суд по вашему заявлению отменит решение об обращении взыскания.

Заключить мировое соглашение. Закон об ипотеке прямо допускает мировое соглашение при обращении взыскания (ст. 55.1). В нём можно договориться о новом графике.

Обжаловать решение. Если вы не согласны с суммой долга или оценкой, решение можно обжаловать в апелляции в установленный срок.

Самостоятельно продать квартиру по ст. 37.1 закона об ипотеке после иска уже не получится: этот путь закрыт с момента подачи иска. Как работает продажа до суда, читайте в статье о продаже ипотечной квартиры.

Как подготовиться к суду

Иск об обращении взыскания не означает, что квартира уже потеряна. От того, как вы участвуете в деле, зависят сумма долга, цена продажи и шансы на отсрочку.

1. Проверьте расчёт банка. Сверьте платежи с выпиской. Неустойка по ипотеке ограничена: не выше ключевой ставки на день заключения договора, если проценты за период просрочки начисляются, или 0,06% в день, если не начисляются (ч. 5 ст. 6.1 353-ФЗ). Если неустойка явно несоразмерна, можно просить суд её уменьшить.
2. Заявите о своей оценке. Если банк приложил старую или заниженную оценку, ходатайствуйте о судебной экспертизе. Разница в оценке напрямую влияет на начальную цену торгов.
3. Принесите доказательства уважительных причин. Справки о болезни, увольнении, рождении ребёнка нужны для отсрочки реализации.
4. Предложите мировое соглашение. Покажите реальный график, который сможете выполнять. Банку это бывает выгоднее, чем торги.
5. Не пропускайте заседания. Если вы не участвуете в деле, суд примет решение по документам банка.

Что будет с долгом после продажи квартиры

Выручку распределяют так: сначала расходы на торги, затем требования банка, затем неустойка и убытки, а остаток получает владелец (ст. 61 102-ФЗ, ст. 78 229-ФЗ).

Если выручки не хватило, остаток долга по общему правилу сохраняется, и банк может взыскивать его дальше из доходов и другого имущества.

Исключение предусмотрено п. 5 ст. 61 закона об ипотеке. Если квартира была заложена по кредиту на покупку жилья, а ответственность заёмщика или финансовый риск банка застрахованы, при нехватке выручки обязательства заёмщика прекращаются с даты получения банком страховой выплаты. Проверьте свой договор: такое страхование встречается не во всех ипотеках.

Как проходит выселение

Если ипотека обеспечивала кредит на покупку, строительство или ремонт жилья, продажа квартиры прекращает право пользования ею у залогодателя и всех, кто там проживает (п. 1 ст. 78 102-ФЗ). Это касается и детей, и других родственников.

Обычно новый собственник предлагает выехать добровольно. Если этого не сделать, он обращается в суд с иском о выселении, а затем к приставам. Договор найма или аренды, заключённый до ипотеки или с согласия банка, при продаже сохраняет силу.

Если долгов много: банкротство и его последствия

Если кроме ипотеки есть другие долги, иногда рассматривают банкротство. Ипотечную квартиру в процедуре по общему правилу продают, даже если она единственная, но для единственного жилья закон предусматривает отдельное мировое соглашение с банком и погашение долга третьим лицом, решение принимает суд. Последствия: 5 лет нужно сообщать о банкротстве при оформлении кредитов, нельзя повторно подать на банкротство по своему заявлению. Перед этим стоит обратиться к банку за реструктуризацией и проверить, не подходит ли внесудебная процедура через МФЦ. Подробнее в статье о банкротстве с ипотекой.

Что делать дальше

1. Узнайте точное состояние дела: есть ли решение суда, вступило ли оно в силу, возбуждено ли исполнительное производство. Проверить можно на сайте суда и в банке данных ФССП.
2. Запросите у банка письменный расчёт: сколько нужно, чтобы погасить просрочку и прекратить взыскание.
3. Если нужна пауза, подготовьте заявление в суд об отсрочке реализации с документами об уважительных причинах.
4. Юрист может оценить ваш случай: проверить оценку, сумму долга и шансы на отсрочку или мировое соглашение.