Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой и какие варианты даёт закон

Ипотечное жильё при банкротстве по общему правилу продают, даже если оно единственное: залог у банка снимает защиту, которая действует для обычного единственного жилья. Но с сентября 2024 года для единственного ипотечного жилья закон даёт два варианта сохранить его за семьёй: отдельное мировое соглашение с банком и погашение долга третьим лицом. Если жильё всё же продали, закон позволяет вернуть должнику часть выручки. Решение в каждом случае принимает суд, а банк не обязан соглашаться на мировое соглашение.

Коротко

• Иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) не распространяется на жильё в ипотеке.
• Отдельное мировое соглашение (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве, 127-ФЗ): гражданин договаривается с банком продолжать платить ипотеку, жильё не включают в конкурсную массу. Согласие других кредиторов не нужно.
• Погашение третьим лицом (п. 5 ст. 213.10): родственник или другое лицо полностью гасит требование банка, деньги считаются беспроцентным займом должнику со сроком возврата не раньше 3 лет после завершения процедуры.
• При продаже единственного ипотечного жилья: 80% банку, 10% на долги первой и второй очереди при нехватке другого имущества, 10% должнику (не больше взноса и платежей по ипотеке).
• Последствия банкротства на 5 лет действуют и здесь.

Почему ипотечное жильё не защищено, как обычное единственное

Ипотека означает залог: квартира или дом служат обеспечением по кредиту. Банк выдал деньги именно под это жильё, поэтому закон позволяет обратить на него взыскание, даже если других мест для жизни у семьи нет. Это прямо следует из ст. 446 ГПК РФ: защита единственного жилья не действует, если оно является предметом ипотеки.

В банкротстве банк становится залоговым кредитором. Его требования удовлетворяются в основном из выручки от продажи залога. Если денег не хватает, оставшаяся часть долга перед банком включается в общую очередь и по итогам процедуры может войти в освобождение вместе с другими долгами.

Подробнее о защите обычного единственного жилья: что будет с единственным жильём при банкротстве.

Вариант 1. Отдельное мировое соглашение с банком

Это договор между гражданином и банком о том, как он продолжит платить ипотеку, пока по остальным долгам идёт банкротство. Норма действует с 8 сентября 2024 года (закон 298-ФЗ).

Условия:

• жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина и членов семьи, живущих с ним;
• соглашение можно заключить на любой стадии дела, но не раньше истечения срока на предъявление требований кредиторами;
• решение принимает гражданин, согласие других кредиторов не требуется, возражения финансового управляющего не мешают утверждению;
• если есть просрочка, в соглашении нужно прописать, как и когда её погасят;
• если имущества кроме жилья не хватает на долги первой и второй очереди (например, алименты или зарплатные долги), суд утвердит соглашение только при внесении на специальный счёт денег, но не больше 10% от оценки жилья;
• банк вправе отказаться.

Что даёт утверждение соглашения:

• жильё и участок под ним не включают в конкурсную массу и не продают;
• требования банка исключают из реестра, их платят вы или третьи лица из своих средств;
• дело о банкротстве по остальным долгам продолжается.

Если соглашение не исполняется или его расторгают, требования банка восстанавливают, и он может обратить взыскание на жильё в деле о банкротстве или после него.

Вариант 2. Погашение ипотеки третьим лицом

По п. 5 ст. 213.10 127-ФЗ любое третье лицо с согласия должника может полностью погасить требование банка, обеспеченное ипотекой единственного жилья. Например, родители или взрослые дети.

Как это работает:

1. Третье лицо перечисляет банку всю сумму требования, включённого в реестр.
2. Эти деньги считаются беспроцентным займом должнику. Вернуть их можно потребовать не раньше чем через 3 года после завершения процедуры или прекращения дела.
3. Требование банка исключают из реестра, жильё не включают в конкурсную массу.

Это подходит, если у семьи есть ресурсы погасить остаток ипотеки целиком.

Вариант 3. Продажа жилья с распределением выручки

Если мирового соглашения нет и долг никто не погасил, жильё продают на торгах. Для единственного ипотечного жилья закон устанавливает особый порядок распределения выручки (ст. 213.27-1 127-ФЗ):

Куда идут деньги	Доля выручки
Банку по ипотеке	80%, но не больше суммы его требований
Кредиторам первой и второй очереди	10%, если на них не хватает другого имущества
Должнику	10%, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке
Остаток	на непогашенную часть требований банка, а если он погашен, должнику

Пример расчёта

Квартиру продали за 5 000 000 ₽ после вычета расходов на торги. Долг перед банком 4 600 000 ₽. Первоначальный взнос и платежи за годы ипотеки составили 1 200 000 ₽. Других долгов первой и второй очереди нет.

• Банку: 80% = 4 000 000 ₽.
• Должнику: 10% = 500 000 ₽ (меньше, чем 1 200 000 ₽ внесённых денег, поэтому ограничение не срабатывает).
• Остаток 500 000 ₽ (10%, которые не понадобились на первую и вторую очередь) идёт банку на непогашенную часть долга, а это 600 000 ₽. Банк получает ещё 500 000 ₽, оставшиеся 100 000 ₽ долга перед ним включаются в общую очередь.

Суд может уменьшить сумму для должника, если на неё можно купить явно избыточное жильё или если должник действовал недобросовестно. Сведения о передаче денег публикуют в ЕФРСБ, и в течение 10 рабочих дней участники дела могут их оспорить.

Что будет, если ипотечная квартира не единственная

Если у гражданина есть другое жильё, а ипотечная квартира, например, куплена для сдачи в аренду, специальные правила для единственного жилья не действуют. Отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 и особое распределение выручки по ст. 213.27-1 к такому объекту не применяются.

Квартиру продают на торгах в общем порядке. Основная часть выручки идёт банку как залоговому кредитору, остальное распределяется между другими кредиторами и на расходы процедуры. Если денег от продажи не хватило на ипотечный долг, остаток требований банка включается в общую очередь. Если выручка больше долга перед банком, разница идёт на расчёты с другими кредиторами.

Поэтому перед банкротством важно честно указать в описи всё жильё, включая доли, и обсудить с юристом, какое из него суд может признать единственным.

Какие риски нужно учесть

• Банк может отказаться от мирового соглашения. Переговоры лучше начинать до подачи на банкротство.
• Созаёмщики и поручители остаются должниками. Банкротство одного созаёмщика не снимает обязанности с другого.
• Доли детей. Если при покупке использовали материнский капитал и выделили доли детям, эти доли принадлежат детям, а не должнику. Как их учтут при продаже, нужно разбирать в каждом деле.
• Последствия на 5 лет. Сообщать о банкротстве при оформлении кредитов, нельзя повторно подать на банкротство самому. Подробно: последствия банкротства.
• Нарушение мирового соглашения возвращает риск продажи жилья.

Какие есть альтернативы банкротству при ипотеке

Если трудности временные, сначала обсудите их с банком:

• Реструктуризация. Банк может изменить график, дать отсрочку. Как вести переговоры: реструктуризация кредита.
• Кредитные или ипотечные каникулы. Доступны при определённых условиях, например при снижении дохода. Подробно: кредитные каникулы.
• Рефинансирование в другом банке, если ставка снизилась. Посчитать выгоду поможет калькулятор рефинансирования.
• Продажа жилья самостоятельно с погашением ипотеки. Иногда это даёт больше денег, чем торги.
• Внесудебное банкротство через МФЦ. Возможно, только если общая сумма всех долгов, включая остаток ипотеки, не больше 1 000 000 ₽ и выполнено одно из условий закона. При ипотеке это редкость, но проверить стоит.

Что делать дальше

1. Запросите в банке справку об остатке долга и график платежей.
2. Поговорите с банком о реструктуризации или каникулах до того, как появится серьёзная просрочка.
3. Если банкротство всё же нужно, обсудите с банком и семьёй возможность отдельного мирового соглашения или погашения третьим лицом.
4. Юрист может оценить ваш случай: подходит ли жильё под понятие единственного, какие риски для созаёмщиков и что выгоднее.