Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно и как не потерять на мелочах

Рефинансирование ипотеки выгодно, когда новая ставка заметно ниже текущей, до конца кредита ещё много лет, а расходы на переход (оценка квартиры, страховка, период повышенной ставки до регистрации залога) не съедают экономию. Сравнивать нужно не ставки на баннере, а сумму, которую вы заплатите за оставшийся срок в старом и новом банке. Перед переходом стоит спросить свой банк о снижении ставки: иногда это проще и дешевле.

Коротко

• Рефинансирование: новый банк выдаёт кредит, которым гасится старая ипотека, и квартира переходит в залог к новому банку.
• Выгода зависит от разницы ставок, остатка долга и оставшегося срока. Чем больше остаток и срок, тем заметнее эффект.
• Банк вправе снизить ставку по действующему договору, а повысить без вашего согласия не может (ч. 16 ст. 5 353-ФЗ).
• Налоговый вычет по процентам сохраняется: НК РФ прямо называет проценты по кредитам на рефинансирование ипотеки.
• Семейную ипотеку можно рефинансировать по правилам программы, но условия программы нужно проверить до заявки.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Рефинансирование стоит рассматривать, если совпадает несколько условий:

• ставка в новом банке ощутимо ниже, причём не за счёт дорогой страховки или обязательных платных услуг;
• до конца кредита ещё много лет. В аннуитетном кредите (с равными платежами) в первые годы большая часть платежа уходит на проценты. Если до конца осталось 2–3 года, снижение ставки даст мало;
• остаток долга крупный. Разница в 2–3 процентных пункта на остатке 4 млн ₽ заметна, на остатке 400 тыс. ₽ почти нет;
• вы платите без просрочек и можете подтвердить доход. Новый банк оценивает вас как нового заёмщика;
• квартира подходит под требования банка: оформлена в собственность, без перепланировок, которые банк считает препятствием, без ограничений и арестов.

Рефинансирование чаще всего невыгодно, если ваша ставка уже льготная, если вы собираетесь скоро продать квартиру или погасить кредит досрочно, а также если новый банк требует увеличить срок и платёж падает только за счёт этого.

Как посчитать выгоду: пример в рублях

Остаток долга 4 000 000 ₽, до конца кредита 20 лет, текущая ставка 18% годовых. Ставки в примере условные, нужны только для расчёта.

Вариант	Платёж в месяц	Переплата по процентам за 20 лет
Остаться при 18%	≈ 61 732 ₽	≈ 10,82 млн ₽
Рефинансировать под 15% на 20 лет	≈ 52 672 ₽	≈ 8,64 млн ₽
Рефинансировать под 16% на 20 лет	≈ 55 650 ₽	≈ 9,36 млн ₽
Рефинансировать под 15%, но на 25 лет	≈ 51 233 ₽	≈ 11,37 млн ₽

Что видно из таблицы:

• Снижение ставки с 18% до 15% при том же сроке экономит около 9 060 ₽ в месяц и около 2,17 млн ₽ за весь срок.
• Если при этом растянуть кредит до 25 лет, платёж станет ещё чуть меньше, но переплата окажется больше, чем по старому кредиту.
• Из экономии нужно вычесть расходы на переход. Допустим, оценка, страховка и регистрация обойдутся в 50–70 тыс. ₽, а пару месяцев до регистрации залога вы платите по повышенной ставке. Даже так экономия в этом примере остаётся значительной.

Посчитать свой вариант можно в калькуляторе рефинансирования. Подставьте реальный остаток из справки банка и ставку из предложения нового банка, а не рекламную.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки

Новый кредит почти всегда связан с дополнительными расходами. Их нужно учесть до подачи заявки.

• Оценка квартиры. Новый банк попросит свежий отчёт оценщика из своего списка.
• Страхование. Страхование предмета залога для ипотеки обязательно, страхование жизни и титула обычно добровольное, но без него ставка может быть выше. Сравните итоговую стоимость с полисом и без.
• Повышенная ставка до регистрации залога. Пока старый банк не снял обременение, а новый не зарегистрировал свою ипотеку, кредит формально без залога. Во многих договорах на этот период ставка выше. Посмотрите в договоре, насколько выше и как долго.
• Расходы на регистрацию и справки, если банк не берёт их на себя.

После полного досрочного погашения старого кредита можно вернуть часть страховой премии за неиспользованный срок, если страховка оформлялась для обеспечения этого кредита и страховых случаев не было (ст. 11 353-ФЗ). Деньги возвращают в течение 7 рабочих дней после заявления.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой

Льготные программы устанавливает Правительство, а выдают кредиты банки-участники. Если ипотека выдана по программе, при переходе в обычный рыночный кредит вы потеряете льготную ставку. Поэтому ищите рефинансирование именно в рамках той же программы.

Семейная ипотека. Программа предусматривает рефинансирование действующего ипотечного кредита. По данным ДОМ.РФ, оно доступно семьям, где есть ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью. Если кредит комбинированный (часть по льготной ставке, часть по рыночной), для снижения ставки по рыночной части рефинансировать нужно весь кредит. Ставка и требования программы менялись не раз, поэтому перед заявкой проверьте актуальные условия на сайте ДОМ.РФ и в банке.

Маткапитал. Если вы рефинансировали ипотеку, материнский капитал можно направить и на новый кредит. Правила № 862 разрешают гасить кредит, взятый на погашение прежней ипотеки. Подробнее в статье о маткапитале на погашение ипотеки.

Что будет с налоговым вычетом и каникулами

Вычет по процентам. Налоговый кодекс (подп. 4 п. 1 ст. 220) даёт имущественный вычет по процентам не только по исходной ипотеке, но и по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования). Для кредитов, полученных с 1 января 2014 года, расходы на проценты учитываются в пределах 3 млн ₽. Чтобы не было вопросов у налоговой, из нового договора должно следовать, что он выдан на погашение прежнего ипотечного кредита. Попросите банк указать это в договоре и сохраните справку о закрытии старого кредита.

Ипотечные каникулы. Если по старому договору вы уже брали ипотечные каникулы, при рефинансировании под залог того же жилья повторно получить их по тем же основаниям не получится: закон учитывает каникулы и по первоначальному договору (ст. 6.1-1 353-ФЗ). Подробнее в статье об ипотечных каникулах.

Как рефинансировать ипотеку: пошагово

1. Спросите свой банк о снижении ставки. Напишите заявление через приложение или в отделении. Банк вправе снизить ставку по действующему договору. Если он согласится, не придётся платить за оценку и переоформление залога.
2. Возьмите справку об остатке долга и выписку о платежах. Для семейной ипотеки уточните остаток по льготной и рыночной частям.
3. Сравните 2–3 предложения по полной стоимости кредита (ПСК) и итоговой переплате, а не по рекламной ставке. Уточните условия повышенной ставки до регистрации залога.
4. Подайте заявку в один-два банка. Каждый запрос отражается в кредитной истории.
5. Закажите оценку и оформите страховку по требованиям нового банка.
6. Подпишите договор. Новый банк перечисляет деньги в старый банк в счёт полного досрочного погашения. О досрочном погашении старый банк нужно уведомить в срок из договора, по закону не более 30 календарных дней.
7. Получите справку о закрытии старого кредита и проследите за снятием обременения и регистрацией нового залога.
8. Верните часть страховки по старому кредиту, если она оформлялась для его обеспечения.

Почему могут отказать

Новый банк оценивает вас так же, как при выдаче первой ипотеки: доход, кредитную историю, показатель долговой нагрузки (ПДН). Если за время кредита доход снизился или появились другие кредиты, одобрение может не прийти. Банк не обязан подробно объяснять причину отказа.

Частые причины: просрочки за последние месяцы, высокий ПДН, неподтверждённый доход, проблемы с квартирой как с залогом. Перед заявкой проверьте свою кредитную историю и посчитайте нагрузку в калькуляторе ПДН.

Если платить уже тяжело и рефинансирование не одобряют, это сигнал искать другие решения: реструктуризацию в своём банке, ипотечные каникулы при наличии оснований или пересмотр бюджета.

Что делать дальше

1. Запросите в своём банке справку об остатке долга и подайте заявление о снижении ставки.
2. Посчитайте экономию в калькуляторе рефинансирования с учётом расходов на переход.
3. Если ипотека льготная, проверьте условия рефинансирования по своей программе на сайте ДОМ.РФ и у банков-участников.
4. Если платежи уже не помещаются в бюджет, юрист может оценить ваш случай и подсказать варианты.