Ипотечные каникулы: чем отличаются от кредитных и как их оформить

Ипотечные каникулы это право заёмщика по ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ приостановить или уменьшить платежи по кредиту под залог жилья на срок до 6 месяцев, а при рождении второго и последующих детей до 18 месяцев. Условия: квартира в залоге единственное жильё, сумма кредита не выше лимита и есть особое обстоятельство, например потеря работы или снижение дохода. Если условия выполнены, банк обязан согласиться.

Коротко

• Основание: особое обстоятельство из ч. 2 ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ, единственное жильё в залоге, сумма кредита до лимита (15 млн ₽, пока Правительство не установило иное).
• Срок до 6 месяцев, по основанию «рождение второго и последующих детей» до 18 месяцев.
• Начало каникул можно назначить не раньше чем за 2 месяца до обращения.
• Банк рассматривает требование 5 рабочих дней. Если ответа нет 10 рабочих дней, каникулы считаются установленными.
• Неустойка во время каникул не начисляется, банк не вправе требовать досрочного возврата и обращать взыскание на жильё.

Чем ипотечные каникулы отличаются от кредитных?

Если у вас и ипотека, и потребкредит, за каникулами можно обращаться по каждому договору отдельно, по его правилам. Подробнее о кредитных каникулах в статье о кредитных каникулах.

Кому положены ипотечные каникулы?

Должны одновременно выполняться условия ч. 1 ст. 6.1-1:

1. Сумма кредита по договору не больше лимита. Пока Правительство не установило иное, 15 млн ₽.
2. Каникулы по этому договору раньше не давали. Это касается и прежнего договора, если ипотеку рефинансировали под залог того же жилья. Исключение для основания «ЧС»: прежние каникулы по другим основаниям ему не мешают, и наоборот.
3. Жильё в залоге единственное пригодное для проживания (или право требования по ДДУ на такое жильё). Небольшая доля в другой квартире, если её площадь в пересчёте не превышает норму предоставления, не мешает.
4. Есть особое обстоятельство на день требования.
5. Нет банкротства, решения суда о взыскании или мирового соглашения по этому кредиту, банк не предъявил исполнительный документ и требование поручителю.
6. Не действуют каникулы для участников СВО по закону № 377-ФЗ или по закону № 106-ФЗ.

Особые обстоятельства

• регистрация безработным или прекращение работы у пенсионера по старости;
• инвалидность I или II группы;
• больничный более двух месяцев подряд;
• снижение среднемесячного дохода за 2 месяца более чем на 30% по сравнению с 12 месяцами, если платежи по ипотеке за следующие 6 месяцев превысят 50% дохода;
• рост числа иждивенцев при снижении дохода более чем на 20%, если платежи превысят 40% дохода;
• жильё в зоне ЧС с утратой имущества, обратиться нужно в течение 60 дней;
• с 1 сентября 2026 года: рождение или усыновление второго и последующих детей.

Пример с расчётом по доходу. За 12 месяцев средний доход семьи-созаёмщиков 140 000 ₽. За последние два месяца пришло 180 000 ₽, в среднем 90 000 ₽. Платёж по ипотеке 52 000 ₽.

• Снижение дохода: (140 000 − 90 000) / 140 000 = 35,7%. Больше 30%, первое условие выполнено.
• Доля платежа: 52 000 / 90 000 = 57,8%. Больше 50%, второе условие выполнено.
• Право на каникулы есть.

Если бы платёж был 40 000 ₽, доля составила бы 44,4%, и по этому основанию каникулы не дали бы.

Что происходит во время и после каникул?

• Неустойка не начисляется, кроме случая, когда вы выбрали уменьшенный платёж и не внесли его (ч. 15).
• Банк не вправе требовать досрочного возврата, расторгать договор, обращаться к поручителю и обращать взыскание на квартиру (ч. 15).
• После каникул платежи идут по прежнему графику, а не уплаченные за период каникул платежи фиксируются и платятся после него. Срок кредита продлевается (ч. 18–20).
• При каникулах из-за рождения ребёнка с 7-го по 18-й месяц на основной долг начисляются проценты по ставке договора. Их фиксируют и платят после всех остальных платежей (ч. 18.1, 20.1).
• Досрочно гасить можно во время каникул. Когда сумма досрочных платежей достигнет суммы, которую вы заплатили бы без каникул, они прекратятся (ч. 16).
• Прекратить каникулы досрочно можно в любой момент, уведомив банк. Новый график банк присылает в течение 5 рабочих дней (ч. 16.1).

Пример. Платёж 45 000 ₽, каникулы 6 месяцев с полной приостановкой. 6 × 45 000 = 270 000 ₽ пропущенных платежей не исчезают: после окончания каникул вы снова платите по 45 000 ₽ по старому графику, а когда он закончится, ещё 6 месяцев по 45 000 ₽. Срок кредита увеличится на полгода.

Как оформить ипотечные каникулы: пошагово

1. Проверьте условия: сумма кредита по договору, единственность жилья, основание.
2. Соберите документы. Банк не вправе требовать других, кроме перечисленных в ч. 8 ст. 6.1-1: выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, справка о регистрации безработным, справка МСЭ об инвалидности, листок нетрудоспособности, справки о доходах за текущий и прошлый год, свидетельства о рождении детей или удостоверение многодетной семьи.
3. Напишите требование. Укажите: приостановить платежи или уменьшить их до определённой суммы, основание, срок и дату начала. Если поручитель или залогодатель третье лицо, приложите его согласие.
4. Подайте требование способом из договора, заказным письмом с уведомлением или лично под расписку.
5. Ждите ответа. Банк вправе в течение 2 рабочих дней запросить документы, тогда у вас 10 рабочих дней на их представление. Решение банк принимает за 5 рабочих дней. Если в течение 10 рабочих дней нет ни ответа, ни запроса, каникулы установлены.
6. Получите уточнённый график не позднее окончания каникул и сверьте его с расчётом.

Обратиться может любой из солидарных заёмщиков без согласия остальных (ч. 26).

Частые ошибки

• Перестать платить до ответа банка. Пока каникулы не установлены, действует обычный график. Надёжнее подать требование заранее или указать дату начала в пределах 2 месяцев до обращения.
• Ориентироваться на остаток долга. Лимит проверяют по сумме кредита, выданной по договору.
• Забыть про вторую недвижимость. Если у вас есть другое жильё, кроме небольшой доли, каникулы по закону не положены, и банк проверит это по выписке из ЕГРН.
• Не учесть рефинансирование. Если по первоначальному договору каникулы уже были, по новому договору под залог той же квартиры их не дадут.
• Не проверить новый график. Сверьте, что пропущенные платежи перенесены в конец, а срок продлён.

Если ипотечные каникулы не положены

• попросите банк о собственной программе отсрочки или реструктуризации кредита;
• проверьте рефинансирование, если ставка по ипотеке выше рыночной;
• если платить нечем и улучшений не ожидается, посмотрите варианты в статье о том, что делать, если не можете платить ипотеку.

Что делать дальше

1. Проверьте лимит, единственность жилья и своё основание по списку из закона.
2. Подготовьте документы и подайте требование до первой просрочки.
3. Если банк отказал без законной причины или не ответил, пожалуйтесь в Банк России через интернет-приёмную.
4. Если у вас несколько кредитов и каникулы проблему не решают, юрист может оценить ваш случай.