Досрочное погашение ипотеки или вклад: как посчитать, что выгоднее

Досрочно гасить ипотеку выгодно, если ставка по ней выше, чем доходность вклада после налога. Если ипотека льготная, например под 6%, а вклад приносит заметно больше, деньги выгоднее держать на вкладе. Если ипотека рыночная и её ставка выше ставок по вкладам, каждый рубль досрочного погашения экономит больше, чем принёс бы вклад.

Коротко

• Сравнивайте две цифры: ставку по ипотеке и доходность вклада после НДФЛ.
• С процентов по вкладам налог берут только с суммы сверх необлагаемого лимита: 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку в году.
• Ставка по ипотеке зафиксирована в договоре, а ставки по вкладам меняются. Выгода вклада может исчезнуть при снижении ставок.
• Вычет по процентам по ипотеке возвращает до 13% от уплаченных процентов с лимитом расходов 3 млн ₽. Это снижает реальную стоимость кредита.
• Сначала подушка безопасности на 3–6 месяцев расходов, потом досрочное погашение или вклад.

Как сравнить: простая формула

Досрочное погашение работает как вклад с заранее известной доходностью, равной ставке по ипотеке. Каждый рубль, внесённый досрочно, перестаёт приносить банку проценты по ставке кредита.

Поэтому сравнение такое:

Ситуация	Что обычно выгоднее
Ставка по вкладу после налога заметно выше ставки по ипотеке	Держать деньги на вкладе
Ставки примерно равны	Досрочное погашение: у него нет риска снижения ставок, и оно снижает долговую нагрузку
Ставка по ипотеке выше ставки по вкладу	Досрочное погашение

Есть два уточнения. Первое: налог. Доход по вкладу считают за вычетом НДФЛ, если ваши проценты за год превышают необлагаемый лимит. Второе: вычет по ипотеке. Если вы получаете вычет по процентам, часть уплаченных процентов вам возвращает государство, и реальная ставка по ипотеке становится ниже. Например, при ставке 6% и возврате 13% процентов эффективная стоимость близка к 5,2%, пока не исчерпан лимит вычета.

Пример расчёта

У семьи ипотека под 6% с остатком 4 000 000 ₽ на 20 лет. Есть 1 000 000 ₽ свободных денег сверх подушки безопасности. Вклад в банке на год предлагает, допустим, 12% годовых.

Вариант 1: вклад. За год вклад принесёт 120 000 ₽. Если других процентных доходов у семьи нет и сумма укладывается в необлагаемый лимит, налога не будет. Если лимит превышен, с превышения возьмут 13%.

Вариант 2: досрочное погашение. Миллион, внесённый в счёт долга, за первый год сэкономит примерно 60 000 ₽ процентов, а за весь оставшийся срок при сокращении срока кредита экономия будет значительно больше. При прежнем платеже около 28 700 ₽ срок сократится с 20 лет примерно до 12,5 года, а переплата по процентам уменьшится примерно на 1,6 млн ₽. Но эту сумму нельзя напрямую сравнивать с годовым доходом вклада: деньги на вкладе тоже продолжали бы приносить проценты год за годом.

На горизонте одного года вклад выигрывает: 120 000 ₽ против 60 000 ₽. Но через год ставка по вкладам может снизиться до уровня ипотеки или ниже, а ставка по ипотеке останется 6%. Поэтому решение нужно пересматривать каждый раз, когда заканчивается вклад.

Теперь та же семья, но ипотека рыночная, под 20%. Миллион, внесённый досрочно, за первый год сэкономит около 200 000 ₽ процентов. Вклад под 12% проигрывает. Посчитать свой вариант можно в калькуляторе досрочного погашения.

Как налог на проценты меняет расчёт

Налог платят не со всего процентного дохода, а только с части, которая превышает лимит. Лимит считают как 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку Банка России в году. Учитываются проценты по всем вкладам, накопительным счетам и картам во всех российских банках. Налог начисляет ФНС, декларация не нужна, срок уплаты 1 декабря следующего года.

Как это влияет на выбор. Допустим, у вас уже есть вклады, проценты по которым почти выбрали лимит. Тогда доход от нового вклада полностью попадёт под налог 13%, а при доходах свыше 2,4 млн ₽ в год часть может облагаться по 15%. Вклад под 12% после налога 13% даёт около 10,4%. Если ипотека под 10%, разница становится совсем небольшой, и досрочное погашение с его определённостью может оказаться разумнее. Подробнее о налоге в статье налог на проценты по вкладам.

А если не вклад, а инвестиции

Иногда вместо вклада предлагают вложить деньги в облигации, фонды или инвестиционное страхование жизни, обещая доход выше ставки по ипотеке. Помните о разнице: вклады застрахованы АСВ, а ценные бумаги и страховые полисы нет. Доходность по ним не определена заранее, и можно получить меньше вложенного. Сравнивать такие вложения с досрочным погашением нужно с учётом риска. Если вам предложили такой продукт под видом вклада, прочитайте статью банк навязал инвестиционный продукт.

Что ещё учесть, кроме ставок

Подушка безопасности. Деньги, внесённые в ипотеку, назад не забрать. Если вы потеряете работу, банк не вернёт досрочный платёж, а ежемесячный платёж останется. Поэтому сначала отложите сумму на 3–6 месяцев расходов вместе с платежом по ипотеке. Подробнее в статье подушка безопасности.

Страхование вкладов. Вклады и накопительные счета застрахованы АСВ до 1,4 млн ₽ на человека в одном банке, включая проценты. Если сумма больше, разделите её между банками.

Психологический фактор. Для многих меньший долг важнее нескольких тысяч рублей выгоды. Если долг вызывает тревогу, досрочное погашение может быть оправдано, даже когда вклад формально выгоднее.

Страховка. При частичном досрочном погашении часть страховой премии не возвращают: такой возврат закон предусматривает только при полном погашении. Уточните, уменьшится ли стоимость страховки при продлении полиса на следующий год вместе с остатком долга.

Долговая нагрузка. Уменьшение платежа снижает показатель долговой нагрузки. Это важно, если вы планируете ещё один кредит или если доход нестабилен.

Условия льготной программы. По некоторым льготным ипотекам досрочное погашение может повлиять на ставку. Проверьте условия своего договора и программы или уточните их в банке.

Срок или платёж

Если вы решили гасить досрочно, выберите, что уменьшать:

• Срок. Экономия на процентах максимальна. Подходит, если доход стабилен и платёж вам по силам.
• Платёж. Ежемесячная нагрузка снижается, экономия меньше. Подходит, если хочется запаса в бюджете.

Можно комбинировать: сначала уменьшить платёж, а сэкономленные деньги каждый месяц тоже направлять в досрочное погашение. Подробное сравнение в статье досрочное погашение: срок или платёж.

Как правильно внести досрочный платёж

1. Уведомите банк. По закону о досрочном погашении нужно уведомить кредитора не менее чем за 30 календарных дней, если договор не даёт меньший срок. Во многих договорах срок короче, уточните его в своём.
2. Выберите, что уменьшать: срок или платёж.
3. Внесите деньги на счёт до даты, указанной в заявлении.
4. Получите новый график и проверьте, что сумма долга уменьшилась.
5. Сохраните справку об уплаченных процентах для налогового вычета. Проценты, уплаченные до досрочного погашения, тоже учитываются.

Когда стоит выбрать вклад, а когда погашение

Держать деньги на вкладе разумно, если:

• ставка по ипотеке льготная и ниже ставок по вкладам после налога;
• у вас ещё нет подушки безопасности;
• вы планируете крупную трату в ближайшие годы и деньги понадобятся.

Гасить досрочно разумно, если:

• ставка по ипотеке рыночная и выше ставок по вкладам;
• подушка уже есть, а свободные деньги лежат на счёте почти без процентов;
• вам важно снизить нагрузку или срок кредита.

Что делать дальше

1. Посмотрите ставку по своей ипотеке в договоре и узнайте ставки по вкладам в нескольких банках.
2. Посчитайте выгоду обоих вариантов с учётом налога и вычета.
3. Сначала сформируйте подушку безопасности, а сумму сверх неё распределяйте по результатам расчёта.
4. Повторяйте расчёт при каждом окончании вклада: ставки меняются, а ваша ипотека нет.