Не могу платить ипотеку: что будет при просрочке и какие есть варианты

Если платить ипотеку стало нечем, действуйте до первой просрочки: проверьте право на ипотечные каникулы по закону, попросите банк о реструктуризации или рассмотрите рефинансирование. Если доход не вернётся, продажа квартиры с согласия банка обычно выгоднее, чем продажа на торгах после суда. Ипотечная квартира не защищена как единственное жильё, поэтому затягивать опаснее, чем с обычным кредитом.

Коротко

• Ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ: до 6 месяцев, а при рождении второго и последующих детей до 18 месяцев. Нужно особое обстоятельство, единственное жильё и сумма кредита не выше лимита.
• Банк отвечает на требование о каникулах в течение 5 рабочих дней. Если ответа нет 10 рабочих дней, каникулы считаются установленными.
• Суд не обратит взыскание на квартиру, если долг меньше 5% её стоимости и просрочка меньше 3 месяцев одновременно (ст. 54.1 Закона об ипотеке).
• Начальная цена квартиры на торгах 80% от рыночной стоимости по отчёту оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке).
• По заявлению заёмщика суд может отсрочить продажу квартиры на срок до 1 года при уважительных причинах.

Что будет, если перестать платить ипотеку?

Срок просрочки	Что обычно происходит
С первого дня	Неустойка по договору, звонки и сообщения из банка
Через несколько дней	Сведения о просрочке уходят в кредитную историю
1–3 месяца	Банк предлагает решения или готовит требование о досрочном возврате
Больше 3 месяцев или частые просрочки	Требование вернуть весь долг, иск об обращении взыскания на квартиру
После решения суда	Оценка, торги, выселение после продажи

По ст. 54.1 Закона об ипотеке суд не обращает взыскание, если нарушение крайне незначительно: долг меньше 5% стоимости предмета ипотеки и просрочка меньше 3 месяцев одновременно. Но если платежи по графику нарушались больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание допускается, даже если каждая просрочка была небольшой.

После решения суда квартиру продают на публичных торгах. Если цену определяют по отчёту оценщика, начальная продажная цена равна 80% рыночной стоимости (ст. 54 Закона об ипотеке). Обращение взыскания и продажа квартиры являются основанием для прекращения права пользования ею заёмщика и всех, кто там живёт (ст. 78 Закона об ипотеке).

Пример с расчётом. Рыночная стоимость квартиры 6 000 000 ₽, остаток ипотеки 3 500 000 ₽.

• Продажа на торгах: начальная цена 4 800 000 ₽ (80%). Если торги не состоятся, цену снижают, и разница для заёмщика может оказаться меньше.
• Из выручки погашаются долг, неустойка, расходы на взыскание и исполнительский сбор.
• Самостоятельная продажа с согласия банка по рыночной цене 6 000 000 ₽: банк получает 3 500 000 ₽, у вас остаётся 2 500 000 ₽ минус расходы на сделку.

Какие есть варианты, если платить нечем?

1. Ипотечные каникулы по закону

Право на льготный период дают одновременно (ч. 1 ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ):

• сумма кредита по договору не больше максимального размера. Пока Правительство не установило иное, это 15 млн ₽;
• условия этого договора раньше не менялись по такому требованию (с оговорками для отдельных оснований);
• квартира в залоге ваше единственное жильё;
• есть особое обстоятельство;
• нет решения суда о взыскании или об обращении взыскания, дела о банкротстве и предъявленного исполнительного документа.

Особые обстоятельства (ч. 2 ст. 6.1-1):

• регистрация безработным или прекращение работы у пенсионера по старости;
• инвалидность I или II группы;
• больничный более двух месяцев подряд;
• снижение дохода более чем на 30%, если платежи за следующие 6 месяцев превысят 50% дохода;
• рост числа иждивенцев при снижении дохода более чем на 20%, если платежи превысят 40% дохода;
• жильё в зоне ЧС с утратой имущества;
• рождение или усыновление второго и последующих детей.

Можно приостановить платежи или уменьшить их. Неустойка в каникулы не начисляется, банк не вправе требовать досрочного возврата и обращать взыскание на квартиру. После каникул платежи идут по прежнему графику, а неуплаченные платежи переносятся в конец, срок кредита продлевается. Подробнее в статье об ипотечных каникулах.

2. Реструктуризация в банке

Если каникулы не положены, попросите банк изменить условия: увеличить срок, временно снизить платёж, дать отсрочку по основному долгу. Это добровольное решение банка, но для него это часто дешевле суда и торгов. Подробнее в статье о реструктуризации кредита.

3. Рефинансирование

Если кредитная история ещё чистая, а ставка по вашей ипотеке выше текущих, можно перекредитоваться в другом банке под меньший платёж. При просрочках одобрить рефинансирование сложнее. Сравнить платежи поможет калькулятор рефинансирования.

4. Продажа квартиры с согласия банка

Если доход не восстановится, продажа по рыночной цене до суда почти всегда выгоднее торгов. Банк даёт согласие на сделку, покупатель вносит деньги, банк получает остаток долга и снимает обременение.

5. Банкротство: крайний вариант

Если долгов много, а доходов нет, остаётся банкротство гражданина. В нём закон позволяет заключить с банком отдельное мировое соглашение, продолжать платить ипотеку и не включать жильё в конкурсную массу (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве), но только с согласия банка. Иначе квартиру продадут. Банкротство влечёт ограничения на 5 лет, в том числе на получение кредитов и повторное банкротство. Поэтому сначала стоит исчерпать переговоры с банком, каникулы и реструктуризацию, а также проверить, подходите ли вы под внесудебную процедуру через МФЦ. Подробнее в статье о банкротстве с ипотекой.

Если заёмщиков несколько

По ипотеке часто два заёмщика: супруги или родители с детьми. С требованием об ипотечных каникулах вправе обратиться любой из солидарных заёмщиков, согласие других для этого не нужно (ч. 26 ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ). Снижение дохода при этом считают по совокупному доходу всех заёмщиков по договору.

Если квартира заложена третьим лицом, например родителями под ваш кредит, к требованию нужно приложить согласие залогодателя (ч. 4 ст. 6.1-1).

Чего лучше не делать

• Гасить ипотеку микрозаймами и кредитками. Ставки по ним в разы выше, и через несколько месяцев к одной проблеме добавятся новые долги. Если нагрузка уже высокая, проверьте её в калькуляторе ПДН.
• Перестать платить «в знак протеста» или ждать, пока банк сам предложит решение. Частые просрочки лишают защиты ст. 54.1 Закона об ипотеке.
• Переписывать квартиру или другое имущество на родственников. Квартира в залоге остаётся в залоге при любой смене собственника, а сделки с другим имуществом при больших долгах могут оспорить.
• Игнорировать иск. Если не прийти в суд, вы теряете возможность оспорить оценку квартиры и попросить отсрочку продажи.
• Подписывать документы, не читая. Новый график, дополнительное соглашение или договор рефинансирования проверьте на ставку, срок, страховки и комиссии.

Как действовать: пошагово

1. Посчитайте бюджет. Сколько вы реально можете платить в месяц и сколько продлится проблема.
2. Соберите документы: справку о доходах за текущий и прошлый год, справку из центра занятости, больничные, справку об инвалидности, свидетельства о рождении детей, выписку из ЕГРН о правах на недвижимость.
3. Подайте требование об ипотечных каникулах, если есть основание. Способом из договора, заказным письмом или лично под расписку.
4. Если каникулы не положены, напишите заявление о реструктуризации с предлагаемым платежом.
5. Не прячьтесь от банка. Отвечайте на письма, сохраняйте переписку.
6. Если пришёл иск, участвуйте в суде, проверяйте оценку квартиры и при уважительных причинах просите отсрочить продажу до года (ст. 54 Закона об ипотеке).

Что делать дальше

1. Проверьте, есть ли у вас основание для ипотечных каникул, и подайте требование до первой просрочки.
2. Если оснований нет, предложите банку реструктуризацию и сравните с рефинансированием.
3. Если доход не восстановится, обсудите с банком продажу квартиры по рыночной цене.
4. Если долгов несколько и ни один вариант не подходит, юрист может оценить ваш случай и риски для жилья.