Кредит под залог квартиры: какие риски для заёмщика и как их снизить

Кредит под залог квартиры обычно дают на большую сумму и под меньший процент, чем без залога, но главный риск в том, что при долгой просрочке квартиру могут продать, даже если это единственное жильё. Такие кредиты гражданам вправе выдавать банки и ряд других организаций, а МФО по общему правилу нельзя. Перед подписанием важно оценить, выдержите ли вы платёж при снижении дохода, и проверить кредитора.

Коротко

• Залог снимает защиту единственного жилья: на квартиру в ипотеке можно обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ).
• Кредиты на личные цели под залог жилья выдают банки, кредитные кооперативы и другие организации из ч. 1 ст. 6.1 353-ФЗ. МФО гражданам под залог жилья давать нельзя, кроме отдельных государственных микрокредитных компаний (п. 11 ч. 1 ст. 12 151-ФЗ).
• Неустойка ограничена ключевой ставкой на дату договора или 0,06% в день, если проценты за просрочку не начисляются (ч. 5 ст. 6.1 353-ФЗ).
• Суд не обратит взыскание при одновременно долге меньше 5% стоимости квартиры и просрочке меньше 3 месяцев (ст. 54.1 102-ФЗ).
• Есть защитные инструменты: ипотечные каникулы, самостоятельная продажа квартиры до взыскания, отсрочка продажи по решению суда до 1 года.

Почему кредит под залог выглядит выгодно

Залог снижает риск банка, поэтому условия обычно мягче:

• больше сумма, часто до определённой доли от оценки квартиры;
• ниже ставка, чем по потребительскому кредиту без обеспечения;
• длиннее срок, а значит меньше ежемесячный платёж;
• проще одобрение при неидеальной кредитной истории.

Но эти плюсы оборачиваются минусами: длинный срок увеличивает переплату, а большая сумма означает большие риски, если доход снизится.

Главные риски для заёмщика

Потеря жилья

Если платежи прекратятся надолго, банк вправе обратить взыскание на квартиру и продать её на торгах. Начальная цена при оценке по отчёту оценщика равна 80% рыночной стоимости (ст. 54 102-ФЗ). Если торги не состоятся, на повторных цену снижают на 15%. Подробно о процедуре в статье об обращении взыскания на ипотечную квартиру.

Для единственного жилья внесудебный порядок не допускается, кроме случая, когда соглашение о нём подписали уже после возникновения оснований для взыскания (подп. 1 п. 5 ст. 55 102-ФЗ). То есть без суда единственную квартиру по общему правилу не продадут.

Остаток долга после продажи

Если выручки от торгов не хватит, остаток долга по общему правилу сохранится. Банк продолжит взыскивать его из доходов и другого имущества.

Переменная ставка

Если ставка привязана к ключевой или другому показателю, платёж может вырасти. Проверьте в договоре, фиксированная ли ставка и как она меняется.

Длинный срок и переплата

Кредит под залог на 10–15 лет может обойтись в сумму, сравнимую с самим кредитом. Посчитайте переплату в кредитном калькуляторе.

Недобросовестные кредиторы

Под видом займа под залог квартиры иногда предлагают подписать договор купли-продажи, дарения или «обратного выкупа». Тогда вы рискуете потерять право собственности сразу, без суда и торгов. Подписывайте только договор кредита или займа и договор ипотеки, а не сделки по отчуждению квартиры.

Кто вправе выдавать кредиты под залог квартиры

Профессионально выдавать гражданам кредиты и займы на личные цели под ипотеку могут кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные кооперативы и некоторые другие организации из ч. 1 ст. 6.1 353-ФЗ. Отдельно закон разрешает такие займы работодателю для своего работника.

МФО запрещено выдавать гражданам на личные цели займы под залог жилого помещения, доли в нём или прав по договору долевого участия, кроме специальных микрокредитных компаний, созданных регионами (п. 11 ч. 1 ст. 12 151-ФЗ).

Перед подписанием обязательно проверьте кредитора на официальном сайте Банка России: в справочнике кредитных организаций или в реестрах некредитных финансовых организаций.

Займ под залог квартиры у частного лица

Объявления «деньги под залог квартиры от частного инвестора» встречаются часто. Профессиональная деятельность по выдаче гражданам займов под ипотеку разрешена только организациям из перечня ч. 1 ст. 6.1 353-ФЗ. Человек или компания, которые регулярно выдают такие займы, но не входят в перечень, работают с нарушением закона.

Для заёмщика это опасно: на такие займы не распространяются надзор Банка России и многие защитные правила для профессиональных кредиторов, а в документах нередко встречаются кабальные условия и сделки по отчуждению квартиры. Если вам предлагают такой заём, лучше отказаться и обратиться в банк или кредитный кооператив из реестра Банка России.

Пример: что будет при снижении дохода

Вы взяли 2 000 000 ₽ под залог квартиры стоимостью 6 000 000 ₽ на 10 лет под 20% годовых. Платёж около 38 700 ₽ при доходе семьи 110 000 ₽.

Сценарий	Что происходит
Доход стабилен	Платёж около 35% дохода, кредит выплачивается по графику, переплата за 10 лет около 2 640 000 ₽
Доход упал до 70 000 ₽	Платёж больше половины дохода. Можно оформить ипотечные каникулы до 6 месяцев, если квартира единственная и выполнены условия
Просрочка больше 3 месяцев	Банк может потребовать вернуть весь кредит и обратиться в суд за обращением взыскания на квартиру
Продажа на торгах	Квартиру продают от 4 800 000 ₽ (80% оценки), долг гасится, остаток возвращают вам, но жильё вы теряете

Цифры условные. Перед кредитом оцените, сможете ли платить при снижении дохода на треть. Проверить долговую нагрузку можно в калькуляторе ПДН.

Как защититься, если платить стало трудно

1. Ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 353-ФЗ: до 6 месяцев при потере работы, снижении дохода более чем на 30%, инвалидности I или II группы, болезни дольше двух месяцев, увеличении числа иждивенцев с падением дохода, проживании в зоне ЧС. Условия: жильё единственное и кредит в пределах лимита. Подробнее в статье о кредитных каникулах.
2. Реструктуризация по соглашению с банком: продление срока, временное снижение платежа.
3. Самостоятельная продажа квартиры до обращения взыскания по ст. 37.1 закона об ипотеке: банк отвечает за 10 рабочих дней, на продажу 4 месяца. Подробнее в статье о продаже ипотечной квартиры при долгах.
4. Отсрочка продажи по решению суда до одного года при уважительных причинах (п. 3 ст. 54 102-ФЗ).
5. Погашение просрочки до торгов прекращает обращение взыскания (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

Если кроме этого кредита есть другие долги, иногда рассматривают банкротство. Квартиру в залоге в процедуре по общему правилу продают, даже если она единственная, решения принимает суд. Последствия: 5 лет нужно сообщать о банкротстве при оформлении кредитов, повторно подать на банкротство по своему заявлению в этот срок нельзя. Перед этим стоит обсудить с банком реструктуризацию и проверить, подходят ли вам условия внесудебной процедуры через МФЦ.

Что проверить до подписания

• Кредитор: есть ли он в реестрах Банка России.
• Что вы подписываете: кредитный договор и договор ипотеки, а не купли-продажи или дарения.
• ПСК в рамке на первой странице и ставка: фиксированная или переменная.
• Неустойка: не выше пределов ч. 5 ст. 6.1 353-ФЗ.
• Условие о внесудебном порядке обращения взыскания.
• Согласие супруга: если квартира в совместной собственности, для залога нужно его нотариальное согласие.
• Дети и маткапитал: если у детей есть доли, залог может потребовать разрешения органа опеки.
• Страхование: страховка заложенной квартиры от утраты и повреждения обязательна, страхование жизни добровольно.

Что делать дальше

1. Сравните кредит под залог с обычным потребительским кредитом на меньшую сумму: иногда лучше занять меньше без риска для жилья.
2. Проверьте кредитора и попросите проект договора заранее, чтобы изучить его дома.
3. Посчитайте платёж при снижении дохода и решите, есть ли у вас запас.
4. Если кредит уже взят и платить трудно, обратитесь в банк до просрочки. Юрист может оценить ваш случай и подсказать, какой вариант подходит вашей ситуации.