Продажа квартиры и налог: когда платить не нужно

Налог с продажи квартиры платить не нужно, если вы владели ей дольше минимального срока: три года для единственного, унаследованного, подаренного родственником или приватизированного жилья, пять лет в остальных случаях. Если срок не прошёл, доход можно уменьшить на вычет 1 000 000 ₽ или на расходы на покупку. Семьи с двумя и более детьми при покупке нового жилья освобождаются от налога независимо от срока владения.

Коротко

• Минимальный срок владения: 3 года в льготных случаях, 5 лет в общем (ст. 217.1 НК РФ).
• Если срок прошёл, налог не платят и декларацию не подают.
• Если не прошёл: вычет 1 000 000 ₽ или документально подтверждённые расходы на покупку.
• Доход считается не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
• Ставка с 2025 года: 13% до 2,4 млн ₽ доходов от продажи имущества за год, 15% с превышения. Декларация до 30 апреля, налог до 15 июля.

Когда срок владения три года, а когда пять?

Правила касаются жилья, полученного в собственность после 1 января 2016 года. Минимальный срок три года, если выполняется хотя бы одно условие:

1. Квартира получена по наследству.
2. Квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника. Это супруг, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры.
3. Квартира приватизирована.
4. Квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
5. Квартира единственное жильё: на дату регистрации перехода права у вас и у супруга нет другого жилого помещения. Жильё, купленное за 90 дней до продажи, не учитывается.

Во всех остальных случаях срок пять лет. Например, если квартира куплена по договору купли-продажи и у вас есть ещё одна квартира или доля в ней.

Регионы вправе уменьшать минимальный срок вплоть до нуля для всех или отдельных категорий. Проверьте, нет ли такого закона в вашем регионе.

Как считать срок

Как получена квартира	С какой даты считают срок
Купля-продажа, дарение	С даты регистрации права в ЕГРН
Наследство	Со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя
Новостройка по договору долевого участия	С даты регистрации права собственности

Срок считают до даты государственной регистрации перехода права к покупателю, а не до подписания договора.

Как семьям с детьми продать жильё без налога?

С 2021 года действует льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполнены условия:

• у продавца двое и более детей до 18 лет, а при очном обучении до 24 лет, на дату перехода права к покупателю;
• в том же году или не позднее 30 апреля следующего года куплено и зарегистрировано другое жильё;
• общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽;
• на дату продажи продавцу, супругу и детям вместе принадлежит не больше 50% в другом жилье, площадь которого больше купленного.

Законом № 425-ФЗ с 2026 года льгота распространена на семьи с детьми, признанными судом недееспособными, независимо от их возраста. Ребёнок, родившийся после продажи, но до 30 апреля следующего года, тоже учитывается. Льгота действует и для доли несовершеннолетнего ребёнка, и для земельного участка, проданного вместе с домом.

Как уменьшить налог, если срок не прошёл?

У вас есть выбор, применять оба способа сразу нельзя.

• Имущественный вычет до 1 000 000 ₽. Подходит, если документов о покупке нет или квартира досталась бесплатно.
• Расходы на покупку. Доход уменьшается на сумму, за которую вы купили квартиру, если есть договор и платёжные документы. По наследству или в дар можно учесть расходы наследодателя или дарителя на покупку, если они подтверждены документами.

Если квартира в долевой собственности, вычет 1 000 000 ₽ делится между совладельцами пропорционально долям. Если за год продано несколько объектов жилья, лимит 1 000 000 ₽ общий на все.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход для налога считается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Так закон не даёт занижать цену в договоре. Кадастровую стоимость можно узнать в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.

Пример из разъяснений ФНС

Котов купил квартиру в 2023 году за 2 500 000 ₽ и продал в 2025 году за 3 000 000 ₽. Срок владения меньше минимального.

Способ	Налоговая база	Налог 13%
Вычет 1 000 000 ₽	3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 ₽	260 000 ₽
Расходы на покупку	3 000 000 − 2 500 000 = 500 000 ₽	65 000 ₽

Выгоднее учесть расходы: налог меньше в четыре раза.

Второй пример. Иванов продал квартиру за 2 100 000 ₽. Её кадастровая стоимость 3 300 000 ₽, 70% от неё 2 310 000 ₽. Цена в договоре ниже, поэтому доходом считается 2 310 000 ₽. С вычетом 1 000 000 ₽ база 1 310 000 ₽, налог 170 300 ₽.

Какая ставка налога и когда платить?

С 2025 года доходы от продажи имущества облагаются по двухступенчатой шкале, это изменение внёс закон № 176-ФЗ:

• 13% с доходов до 2,4 млн ₽ за год;
• 15% только с суммы сверх 2,4 млн ₽.

Порог считают по сумме налоговой базы от продажи всего имущества и некоторых других доходов за год, а не по одной сделке. Например, при базе 3 000 000 ₽ налог составит 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Порядок такой:

1. Продажа зарегистрирована в одном году, например в 2026-м.
2. До 30 апреля 2027 года подаётся декларация 3-НДФЛ с расчётом налога. Как это сделать онлайн, описано в статье как подать 3-НДФЛ через личный кабинет.
3. До 15 июля 2027 года уплачивается налог.

Декларацию не нужно подавать, если срок владения прошёл, если доход от продажи жилья не больше 1 000 000 ₽ или если выполнены условия льготы для семей с детьми. В остальных случаях её подают, даже если налог после вычета равен нулю. За неподанную вовремя декларацию штраф по ст. 119 НК РФ: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.

Что ещё учесть при продаже?

• Покупка нового жилья. Если вы покупаете другую квартиру, у вас может появиться право на отдельный вычет при покупке: до 2 000 000 ₽ расходов, это до 260 000 ₽ возврата НДФЛ. Он возвращает налог с зарплаты и других доходов. Условия описаны в статье имущественный вычет при покупке квартиры.
• Доля ребёнка. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, декларацию по его доле подают родители.
• Ипотека и долги. Если квартира в залоге у банка или по ней есть долги, сначала разберитесь с обременением: порядок описан в статье продажа ипотечной квартиры с долгом.
• Деньги на налог. Если срок не выдержан, заранее отложите сумму налога из полученных денег, чтобы к 15 июля она была на руках.

Что делать дальше

1. Посмотрите в выписке из ЕГРН дату регистрации права и кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи.
2. Определите свой минимальный срок: три или пять лет. Если до него осталось немного, сравните выгоду от ожидания с налогом.
3. Соберите договор покупки и платёжные документы, чтобы учесть расходы вместо вычета 1 000 000 ₽.
4. Если продажа уже прошла и срок не выдержан, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатите налог до 15 июля.