Военная ипотека и банкротство военнослужащего: что будет с квартирой

Квартира, купленная по военной ипотеке, при банкротстве военнослужащего находится в залоге сразу у двух кредиторов: у банка и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Поэтому защита единственного жилья на неё не распространяется. В деле о банкротстве такую квартиру либо продают для расчётов с залоговым кредитором, либо сохраняют через отдельное мировое соглашение с банком или погашение долга третьим лицом. Вопрос о ней лучше продумать до подачи заявления.

Коротко

• Военная ипотека это кредит банка плюс целевой жилищный заём (ЦЖЗ) по накопительно-ипотечной системе (НИС) по закону № 117-ФЗ.
• Квартира в залоге у банка и у Росвоенипотеки, поэтому иммунитет единственного жилья по ст. 446 ГПК РФ к ней не применяется.
• Заложенная квартира входит в конкурсную массу: её продают на торгах или сохраняют по соглашению с банком.
• Продолжит ли Росвоенипотека платить банку после открытия процедуры, нужно выяснить заранее.
• Для единственного жилья доступны отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 127-ФЗ) и погашение долга третьим лицом (п. 5 ст. 213.10).

Как устроена военная ипотека

Военнослужащий, который участвует в накопительно-ипотечной системе, получает право на целевой жилищный заём (ст. 14 закона № 117-ФЗ). Его используют на первоначальный взнос и на погашение ипотечного кредита в банке. Ежемесячные платежи банку по такой схеме вносит Росвоенипотека за счёт средств НИС. Особенности погашения целевого жилищного займа установлены ст. 15 того же закона.

В результате квартира обременена двумя залогами:

• в пользу банка, который выдал ипотечный кредит;
• в пользу Российской Федерации в лице Росвоенипотеки, которая выдала целевой жилищный заём.

Для самого военнослужащего это выглядит так, будто ипотеку платит государство. Но юридически квартира остаётся предметом ипотеки, и это определяет её судьбу при банкротстве.

Почему военная ипотека влияет на банкротство

Обычно военнослужащий подаёт на банкротство из-за других долгов: потребительских кредитов, кредитных карт, займов. Сама военная ипотека при этом может обслуживаться без просрочек. Однако в деле о банкротстве в конкурсную массу попадает всё имущество гражданина, и квартира в залоге не исключение.

Ипотечное жильё не защищено как единственное: ст. 446 ГПК РФ прямо исключает из иммунитета жильё, которое является предметом ипотеки. Поэтому вопрос о квартире неизбежно возникает в процедуре.

Что происходит с квартирой в процедуре

Квартира в залоге входит в конкурсную массу как заложенное имущество. Дальше возможны три пути:

1. Квартиру продают на торгах, а из выручки погашают требования залогового кредитора (ст. 213.26, 213.27 127-ФЗ).
2. Если это единственное жильё, с банком заключают отдельное мировое соглашение, и квартиру не включают в конкурсную массу (ст. 213.10-1).
3. Третье лицо с согласия должника полностью погашает требование банка (п. 5 ст. 213.10).

Продолжит ли Росвоенипотека вносить платежи банку после открытия процедуры, нужно заранее выяснить в Росвоенипотеке и банке. Если платежи прекратятся, по ипотеке возникнет просрочка. Главный вывод для военнослужащих: банкротство по другим долгам затрагивает и квартиру по военной ипотеке, поэтому её судьбу нужно продумать до подачи заявления.

Можно ли сохранить квартиру

Если квартира по военной ипотеке единственное пригодное для проживания жильё для вас и членов семьи, к ней применяются общие инструменты для единственного ипотечного жилья. Подробно они разобраны в статье банкротство с ипотекой.

Отдельное мировое соглашение с банком

По ст. 213.10-1 127-ФЗ гражданин может договориться с банком о дальнейшем погашении ипотеки. Жильё тогда не включают в конкурсную массу, а дело продолжается по остальным долгам. Согласие других кредиторов не нужно, но банк вправе отказаться. Если есть просрочка, в соглашении указывают, как её погасят.

При военной ипотеке важно заранее выяснить, кто будет платить по соглашению: продолжит ли Росвоенипотека платежи или придётся вносить их самостоятельно. Это нужно обсуждать с банком и Росвоенипотекой до подачи заявления.

Погашение долга третьим лицом

По п. 5 ст. 213.10 третье лицо с согласия должника может полностью погасить требование банка, обеспеченное ипотекой единственного жилья. Деньги считаются беспроцентным займом должнику со сроком возврата не раньше 3 лет после завершения процедуры. Требование банка исключают из реестра, а квартиру из конкурсной массы.

Если квартиру продают

Начальную цену и условия торгов залогом определяет залоговый кредитор (п. 4 ст. 213.26). Из выручки 80% направляют на погашение требований залогового кредитора. Для единственного ипотечного жилья ст. 213.27-1 позволяет передать должнику до 10% выручки, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке. Как эти правила применяются, когда залогодержателей два и один из них Росвоенипотека, суд решает в конкретном деле.

Что будет с денежным довольствием

Денежное довольствие при банкротстве рассматривается как доход гражданина. Его судьба зависит от процедуры.

• Реструктуризация долгов. Гражданин может открыть специальный счёт и тратить с него до 50 000 ₽ в месяц без согласия финансового управляющего. Остальные операции требуют согласия управляющего.
• Реализация имущества. Доход поступает в конкурсную массу. Управляющий исключает из неё прожиточный минимум на самого военнослужащего и на иждивенцев, например детей (п. 1 постановления Пленума ВС № 48). Выплаты, предназначенные для содержания других лиц, например пособия на детей, в конкурсную массу не включаются.

Сколько именно останется семье, зависит от региона, числа иждивенцев и решения управляющего. Если оставленной суммы явно не хватает, например из-за лечения, можно просить суд исключить из конкурсной массы дополнительные деньги.

Что учесть военнослужащему до подачи заявления

Вопрос	Почему важно
Есть ли просрочка по кредиту банку	Влияет на условия мирового соглашения
Будет ли Росвоенипотека платить после открытия процедуры	Если платежи прекратятся, возникнет просрочка перед банком
Есть ли у семьи деньги на погашение остатка	Позволяет использовать п. 5 ст. 213.10
Квартира общая с супругом	Её продают в деле, а супругу выплачивают долю (п. 7 ст. 213.26)
Какая сумма всех долгов	При долге до 1 000 000 ₽ можно проверить МФЦ

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу общая, даже если оформлена на военнослужащего. Подробнее: ипотека при банкротстве супруга.

Последствия банкротства и альтернативы

Банкротство влечёт ограничения на 5 лет: при оформлении кредитов и займов нужно сообщать о нём, повторно подать на банкротство самому нельзя. Сведения остаются в ЕФРСБ и кредитной истории. Подробно: последствия банкротства.

Если военная ипотека обслуживается без проблем, а трудности только с другими долгами, сначала стоит рассмотреть альтернативы:

• переговоры с банками о реструктуризации потребительских кредитов, изменении графика или отсрочке;
• рефинансирование нескольких кредитов в один с меньшим платежом;
• кредитные каникулы, если вы относитесь к категориям, для которых их предусматривает закон;
• внесудебное банкротство через МФЦ, если общая сумма долгов от 25 000 до 1 000 000 ₽ и выполнено одно из условий закона. Для участников СВО в законе есть отдельное основание. Но и здесь остаток военной ипотеки входит в сумму долгов.

Что делать дальше

1. Запросите в банке справку об остатке ипотеки, а в Росвоенипотеке сведения о состоянии расчётов по ЦЖЗ.
2. Составьте полный список долгов, включая кредитные карты и займы, и посчитайте, превышает ли общая сумма 1 000 000 ₽.
3. Обсудите с кредиторами реструктуризацию до подачи заявления.
4. Юрист может оценить ваш случай: что будет с квартирой, возможно ли мировое соглашение и какая процедура подходит.