Банкротство участника долевого строительства: что будет с квартирой в новостройке и договором ДДУ

Если банкротом признают участника долевого строительства, его права требования по договору долевого участия (ДДУ) входят в конкурсную массу и могут быть проданы на торгах (п. 10 ст. 213.25 Закона о банкротстве, 127-ФЗ). При этом деньги, которые дольщик внёс на эскроу-счёт в счёт цены договора, в конкурсную массу не включают, и управляющий не вправе ими распоряжаться. Защитят ли будущую квартиру как единственное жильё, зависит от обстоятельств дела, и это решает суд.

Коротко

• Права требования по ДДУ входят в конкурсную массу (п. 10 ст. 213.25 127-ФЗ).
• Имущество на эскроу учитывается отдельно, управляющий не вправе им распоряжаться (п. 10 ст. 213.25).
• Деньги, внесённые на эскроу в счёт цены ДДУ, не включают в конкурсную массу (п. 10 ст. 213.25).
• При уступке прав по ДДУ в процедуре права и обязанности по счёту эскроу переходят к новому дольщику по законодательству о долевом строительстве.
• Исполнительский иммунитет ст. 446 ГПК РФ касается жилого помещения. Распространяется ли он на право требования, решает суд.

Что такое права по ДДУ и почему их можно продать

Договор долевого участия даёт дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Пока дом строится, квартира дольщику не принадлежит: у него есть только имущественное право требования.

По п. 1 ст. 213.25 127-ФЗ в конкурсную массу входит всё имущество гражданина, в том числе имущественные права. Пункт 10 этой статьи прямо называет права требования по ДДУ. Значит, управляющий вправе выставить их на торги, как и другое имущество. Покупатель на торгах займёт место дольщика в договоре и получит квартиру после ввода дома.

Что будет с деньгами на эскроу

С 2019 года большинство новостроек продают через эскроу-счета: дольщик вносит деньги на специальный счёт в банке, а застройщик получает их после ввода дома.

Пункт 10 ст. 213.25 127-ФЗ устанавливает правила для такого имущества:

1. Имущество, переданное гражданином эскроу-агенту, учитывается отдельно.
2. Финансовый управляющий не вправе им распоряжаться.
3. Банкротство не мешает эскроу-агенту передать имущество бенефициару, то есть застройщику, если для этого возникли основания.
4. Если такие основания не возникли в течение 6 месяцев с даты признания гражданина банкротом, депонированное имущество включают в конкурсную массу. Исключение: деньги, внесённые в счёт цены договора долевого участия.
5. При уступке прав по ДДУ права и обязанности по счёту эскроу переходят к новому участнику по законодательству о долевом строительстве.

Проще говоря, деньги, которые вы заплатили за квартиру на эскроу, не уйдут кредиторам напрямую. Но сами права на будущую квартиру могут продать вместе с этими деньгами в составе договора.

Защищают ли квартиру как единственное жильё

Статья 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если оно единственное пригодное для постоянного проживания гражданина и его семьи, и не в ипотеке. По п. 3 ст. 213.25 127-ФЗ такое имущество исключают из конкурсной массы.

Сложность в том, что право требования по ДДУ ещё не жилое помещение. Закон прямо не распространяет на него иммунитет. Суд оценивает обстоятельства: есть ли у семьи другое жильё, на каком этапе стройка, не в залоге ли права, нет ли признаков злоупотребления. Поэтому заранее рассчитывать на защиту нельзя.

Если дом введут в эксплуатацию и квартиру передадут гражданину во время процедуры, она станет его имуществом и войдёт в конкурсную массу как любое имущество, полученное после признания банкротом. Применят ли к ней защиту единственного жилья, также решает суд с учётом всех обстоятельств. Подробно о защите жилья: единственное жильё при банкротстве.

Если ДДУ куплен в ипотеку

Когда квартиру в новостройке покупают в кредит, права по ДДУ обычно находятся в залоге у банка. Тогда:

• банк заявляет требование как залоговый кредитор и голосует на собраниях;
• начальную цену и условия торгов залогом определяет залоговый кредитор;
• из выручки по общему правилу 80% идёт банку, остальное распределяют по правилам п. 5 ст. 213.27;
• непогашенная часть долга банка участвует в распределении в третьей очереди.

Защита единственного жилья на ипотечное жильё не распространяется. Подробнее: залоговое имущество при банкротстве.

Пример

Ольга купила квартиру в строящемся доме по ДДУ за 6 000 000 ₽: 1 200 000 ₽ своих денег и 4 800 000 ₽ ипотеки. Деньги лежат на эскроу, дом сдадут через год. Из-за потери работы она не справляется с потребительскими кредитами на 900 000 ₽ и ипотекой.

• В судебном банкротстве права по ДДУ войдут в конкурсную массу и будут в залоге у банка.
• Если права продадут на торгах, например, за 5 500 000 ₽, банк получит 80%: 4 400 000 ₽. Остальное пойдёт на первую и вторую очередь, расходы процедуры, а затем на остаток долга перед банком.
• Деньги на эскроу управляющий не тратит: они перейдут к покупателю прав вместе с договором.
• Ольга потеряет будущую квартиру. Поэтому для неё критично сначала попробовать договориться с банком об ипотечных каникулах или реструктуризации.

Цифры условные: реальная цена на торгах может отличаться.

Как отразить ДДУ в документах для банкротства

Права по ДДУ нельзя «забыть»: договор зарегистрирован в Росреестре, и управляющий его найдёт. Если не указать его в описи имущества, это вызовет вопросы к вашей добросовестности.

Что подготовить:

1. Договор долевого участия с отметкой о государственной регистрации или выписку из ЕГРН о регистрации договора.
2. Договор счёта эскроу и документы об оплате: платёжные поручения, выписки.
3. Кредитный договор и договор залога, если ДДУ куплен в ипотеку.
4. Сведения о сроке ввода дома из проектной декларации или с сайта застройщика.
5. Документы о семье и жилье: где вы и члены семьи живёте сейчас, есть ли другое жильё. Это важно для оценки вопроса о единственном жилье.

Главное, чтобы договор был отражён в описи и в заявлении, а копии документов приложены. Подробнее о форме: опись имущества и список кредиторов.

Уступка ДДУ перед банкротством

Продать права по ДДУ до подачи заявления законом не запрещено. Но финансовый управляющий проверяет сделки и может оспорить их, если они причинили вред кредиторам (ст. 61.2 127-ФЗ). Под подозрением:

• уступка родственникам и близким людям;
• продажа по цене заметно ниже рыночной;
• уступка без реальной оплаты или с оплатой, которая «потерялась»;
• сделки, совершённые незадолго до подачи заявления, когда уже были признаки неплатёжеспособности.

Если сделку признают недействительной, права вернут в конкурсную массу, а гражданин рискует не получить освобождение от долгов. Такие споры рассматривает суд в рамках дела о банкротстве.

Честная продажа по рыночной цене, деньги от которой ушли на погашение долгов, выглядит иначе, но и её лучше обсудить с юристом заранее.

Не путайте с банкротством застройщика

Если банкротом признают не дольщика, а застройщика, действуют другие правила: особенности банкротства застройщиков в Законе о банкротстве и защита средств дольщиков через эскроу и публично-правовую компанию. Эта статья о ситуации, когда в долгах сам гражданин-дольщик.

Последствия и альтернативы

Банкротство дольщика, скорее всего, означает потерю будущей квартиры, если права по ДДУ можно продать. После процедуры действуют ограничения: 5 лет нужно сообщать о банкротстве при кредитах, 5 лет нельзя подать на банкротство самому, 3 года нельзя руководить компаниями.

Прежде чем рассматривать процедуру:

• обратитесь в банк за ипотечными или кредитными каникулами, реструктуризацией;
• рассмотрите самостоятельную продажу прав по ДДУ по рыночной цене с погашением долгов;
• проверьте, не хватит ли переговоров с кредиторами по потребительским кредитам.

Что делать дальше

1. Найдите договор ДДУ, договор эскроу и кредитный договор, если ДДУ куплен в ипотеку.
2. Обратитесь к банку и другим кредиторам за отсрочкой или реструктуризацией.
3. Не совершайте сделок с правами по ДДУ, не оценив риски оспаривания.
4. Юрист может оценить ваш случай: можно ли сохранить шансы на квартиру и какой путь решения долгов подходит.