Семейная ипотека и банкротство: что будет с квартирой, долями детей и маткапиталом

Квартира по семейной ипотеке при банкротстве находится в залоге у банка, как и при обычной ипотеке, поэтому защита единственного жилья на неё не распространяется и по общему правилу её продают. Пониженная ставка за счёт господдержки ничего не меняет в судьбе залога. Если квартира единственное жильё семьи, закон позволяет сохранить её через отдельное мировое соглашение с банком или погашение долга третьим лицом, а доли детей, выделенные за материнский капитал, в конкурсную массу родителя не входят.

Коротко

• В Законе о банкротстве (127-ФЗ) нет отдельных правил для семейной ипотеки: применяются нормы об ипотечном жилье.
• Иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) не действует для жилья в ипотеке.
• Отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1) и погашение долга третьим лицом (п. 5 ст. 213.10) работают и для семейной ипотеки, если квартира единственная.
• Если квартиру покупали с материнским капиталом, родители обязаны оформить её в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Доли детей принадлежат детям.
• При продаже единственного ипотечного жилья должнику могут передать до 10% выручки, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке (ст. 213.27-1).

Чем семейная ипотека отличается от обычной при банкротстве

Семейная ипотека это ипотечный кредит по программе с господдержкой: семья платит пониженную ставку, а государство возмещает банку часть процентов. Для заёмщика это выгодный кредит, но юридически это обычная ипотека: квартира в залоге у банка до полного погашения.

При банкротстве важен именно залог. Ст. 446 ГПК РФ не защищает жильё, которое является предметом ипотеки, даже если оно единственное. Поэтому в деле о банкротстве банк становится залоговым кредитором и получает основную часть денег от продажи квартиры.

Отличия семейной ипотеки проявляются в другом:

• в такой квартире часто живут несовершеннолетние дети, и у них могут быть доли;
• при покупке нередко используют материнский капитал;
• оба супруга обычно созаёмщики;
• многодетная семья может получить государственную выплату на погашение ипотеки.

Эти обстоятельства не отменяют залог, но влияют на то, как будет проходить дело. Общие правила для ипотеки разобраны в статье банкротство с ипотекой.

Что будет с долями детей и маткапиталом

Если на покупку или погашение ипотеки потратили материнский капитал, родители обязаны оформить жильё в общую собственность свою и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ).

Что это значит при банкротстве родителя:

• Доли детей не входят в конкурсную массу. Это собственность детей, а не должника. Продают только имущество гражданина-банкрота.
• Залог может распространяться на всю квартиру. Если вся квартира в ипотеке, банк как залоговый кредитор вправе рассчитывать на её стоимость. Как в такой ситуации защитить интересы детей, суд решает в конкретном деле.
• Привлекается орган опеки. Если вопросы в деле затрагивают права несовершеннолетнего, к участию привлекают орган опеки и попечительства.
• Если доли детям ещё не выделили, а маткапитал уже потрачен, это нарушение обязательства по закону № 256-ФЗ. Такую ситуацию лучше обсудить с юристом до подачи заявления.

На сами средства материнского капитала, пока они не потрачены, нельзя обратить взыскание (п. 13 ч. 1 ст. 101 закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Как сохранить квартиру по семейной ипотеке

Отдельное мировое соглашение с банком

Если квартира единственное пригодное для постоянного проживания жильё для вас и членов семьи, живущих с вами, можно заключить с банком отдельное мировое соглашение (ст. 213.10-1 127-ФЗ). Вы продолжаете платить ипотеку, квартиру не включают в конкурсную массу, а банкротство идёт по остальным долгам.

Условия:

• согласие других кредиторов не нужно;
• если есть просрочка, в соглашении прописывают её погашение;
• если другого имущества не хватает на долги первой и второй очереди, например алименты, нужно внести на специальный счёт деньги, но не больше 10% от оценки жилья;
• банк вправе отказаться.

Банку важно видеть, что семья сможет платить. Если доход второго супруга стабилен, это аргумент в переговорах.

Погашение третьим лицом

По п. 5 ст. 213.10 родственники или другие лица могут с согласия должника полностью погасить требование банка. Эти деньги считаются беспроцентным займом, который можно потребовать вернуть не раньше чем через 3 года после завершения процедуры.

Выплата 450 000 ₽ многодетным

Закон № 157-ФЗ позволяет многодетным семьям при соблюдении условий получить 450 000 ₽ на погашение ипотеки. Если семья имеет на неё право, но ещё не обращалась, стоит сделать это до банкротства: меньший остаток долга упрощает и переговоры с банком, и возможное погашение третьим лицом. Условия выплаты уточняйте в своём банке.

Можно ли переоформить квартиру до банкротства

Иногда семья думает переписать квартиру или долю на родственников, чтобы её не продали. Это рискованно по двум причинам.

Во-первых, квартира в залоге, и без согласия банка распорядиться ею обычно нельзя. Во-вторых, финансовый управляющий проверяет сделки за 3 года до принятия заявления о банкротстве. Дарение или продажу по заниженной цене родственнику при уже имеющихся долгах могут признать недействительными (ст. 61.2 127-ФЗ), и имущество вернут в конкурсную массу. Кроме того, сокрытие имущества может стать причиной, по которой суд не освободит от долгов.

Надёжнее честно указать квартиру и доли детей в описи имущества и сразу обсуждать законные варианты: мировое соглашение с банком или погашение долга родственниками.

Если квартиру всё же продают

Для единственного ипотечного жилья выручку распределяют по ст. 213.27-1:

Кому	Сколько
Банку	80%, не больше его требований
На долги первой и второй очереди	10%, если не хватает другого имущества
Должнику	10%, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке

Пример расчёта

Квартира продана за 7 000 000 ₽. Для простоты не учитываем долю второго супруга и доли детей. Долг по семейной ипотеке 6 500 000 ₽, супруги созаёмщики. Первоначальный взнос и платежи составили 1 500 000 ₽. Долгов первой и второй очереди нет.

• Банку: 80% = 5 600 000 ₽.
• Должнику: 10% = 700 000 ₽ (меньше 1 500 000 ₽ внесённых средств).
• Оставшиеся 700 000 ₽ направляют на непогашенную часть долга перед банком, 900 000 ₽. Остаток долга 200 000 ₽ банк может требовать со второго супруга как созаёмщика.

Цифры условные. Если квартира общая или у детей есть доли, расчёт будет другим, и порядок определит суд.

Что будет с созаёмщиком и общим имуществом

По семейной ипотеке супруги, как правило, созаёмщики. Банкротство одного из них не освобождает второго: он остаётся должником перед банком в полном объёме. Квартира, купленная в браке, по общему правилу общая. Её продают в деле супруга-должника, а второму супругу выплачивают часть выручки по его доле, но сначала эту часть направляют на погашение общих обязательств (п. 7 ст. 213.26). Подробнее: ипотека при банкротстве супруга.

Последствия и альтернативы

Банкротство влечёт ограничения на 5 лет: при оформлении кредитов и займов нужно сообщать о нём, повторно подать на банкротство самому нельзя. Подробно: последствия банкротства.

Если платить семейную ипотеку стало тяжело, сначала обсудите с банком варианты:

• реструктуризацию: увеличение срока или отсрочку;
• ипотечные каникулы, если доход снизился и выполнены условия закона;
• продажу квартиры самостоятельно с согласия банка;
• переговоры с другими кредиторами, чтобы снизить общую нагрузку;
• внесудебное банкротство через МФЦ, только если все долги вместе с остатком ипотеки от 25 000 до 1 000 000 ₽ и выполнено одно из условий закона.

Что делать дальше

1. Проверьте выписку из ЕГРН: на кого оформлена квартира и выделены ли доли детям.
2. Запросите в банке остаток долга и узнайте о реструктуризации или каникулах.
3. Если семья многодетная, уточните право на выплату 450 000 ₽.
4. Юрист может оценить ваш случай: как учтут доли детей, возможно ли мировое соглашение и стоит ли начинать банкротство.