Банкротство созаёмщика по ипотеке: что будет с квартирой и вторым заёмщиком

Если банкротом признают одного созаёмщика по ипотеке, второй созаёмщик остаётся должником перед банком, обычно в полном объёме, потому что созаёмщики по ипотеке, как правило, отвечают солидарно. Квартира в залоге у банка не защищена правилом о единственном жилье, и её могут продать в деле о банкротстве. Но для единственного ипотечного жилья закон даёт способы его оставить: отдельное мировое соглашение с банком и погашение долга третьим лицом, в том числе самим созаёмщиком. Решение в каждом случае принимает суд, а банк не обязан соглашаться на мировое соглашение.

Коротко

• Созаёмщики, которые отвечают солидарно, обязаны перед банком каждый за весь долг (ст. 323 ГК РФ).
• Освобождение от долгов по итогам банкротства распространяется только на банкрота (п. 3 ст. 213.28 127-ФЗ). Второй созаёмщик продолжает платить.
• Защита единственного жилья не действует, если жильё в ипотеке (ст. 446 ГПК РФ).
• Варианты оставить единственное ипотечное жильё: отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1) или полное погашение требования банка третьим лицом (п. 5 ст. 213.10).
• Если жильё продают, выручку распределяют по особым правилам: 80% банку, 10% на долги первой и второй очереди, 10% должнику в пределах его взноса и платежей (ст. 213.27-1).

Кто такой созаёмщик и почему он отвечает за весь долг

Созаёмщик означает второго заёмщика по тому же кредитному договору. Чаще всего это супруг, иногда родители или другие родственники. В отличие от поручителя, созаёмщик сам получает кредит вместе с основным заёмщиком.

Солидарная обязанность возникает, если она предусмотрена договором или законом (ст. 322 ГК РФ). В ипотечных договорах с созаёмщиками её обычно и предусматривают. Тогда кредитор вправе требовать исполнения как от всех созаёмщиков вместе, так и от любого из них, полностью или в части (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Если банк не получил полного удовлетворения от одного, он требует недополученное с остальных (п. 2 ст. 323).

Проверьте свой договор: в нём указано, как отвечают созаёмщики.

Что происходит с ипотекой в деле о банкротстве созаёмщика

1. Банк заявляет требование в деле созаёмщика-банкрота и становится залоговым кредитором.
2. Квартира попадает в конкурсную массу в части, принадлежащей банкроту. Если жильё в общей собственности супругов, его продают целиком по правилам п. 7 ст. 213.26, а второму супругу выплачивают его долю.
3. Банк вправе взыскивать долг со второго созаёмщика параллельно с делом о банкротстве.
4. По итогам процедуры банкрота могут освободить от оставшихся долгов, а второй созаёмщик продолжает отвечать по кредиту.

Если квартира общая для супругов и у них есть общие обязательства, в том числе солидарные, долю второго супруга из выручки выплачивают после погашения за счёт его денег этих общих обязательств (п. 7 ст. 213.26). То есть часть доли второго супруга пойдёт на ипотечный долг, по которому он сам созаёмщик.

Как оставить единственное ипотечное жильё

Отдельное мировое соглашение с банком

С 8 сентября 2024 года гражданин и банк вправе заключить отдельное мировое соглашение по ипотеке единственного жилья (ст. 213.10-1, введена 298-ФЗ). Условия и последствия:

• жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина и членов семьи, которые живут с ним;
• соглашение можно заключить не раньше истечения срока на заявление требований кредиторами;
• решение со стороны должника принимает сам гражданин, согласие других кредиторов не нужно, несогласие управляющего не мешает;
• в соглашении могут участвовать третьи лица, например второй созаёмщик, принимая на себя обязательства;
• жильё и участок под ним не включают в продажу, требования банка исключают из реестра и платят на первоначальных условиях;
• если имущества кроме жилья не хватает на долги первой и второй очереди, на специальный счёт нужно внести деньги, но не больше 10% оценки жилья.

Банк вправе отказаться. Переговоры лучше начать до подачи заявления.

Погашение долга третьим лицом

Любое третье лицо, включая второго созаёмщика, с согласия должника может полностью погасить требование банка, обеспеченное ипотекой единственного жилья (п. 5 ст. 213.10). Эти деньги считаются беспроцентным займом должнику со сроком возврата не раньше чем через 3 года после завершения процедуры или прекращения дела. Требование банка исключают из реестра, жильё не продают.

Подробнее о вариантах: банкротство с ипотекой.

Если жильё всё же продают

Для единственного ипотечного жилья выручку после расходов на продажу распределяют так (ст. 213.27-1 в ред. 62-ФЗ):

Куда идут деньги	Доля
Банку по ипотеке	80%, но не больше суммы его требований
Кредиторам первой и второй очереди	10%, если на них не хватает другого имущества
Гражданину-должнику	10%, но не больше его первоначального взноса и платежей по ипотеке
Остаток	На непогашенную часть требований банка, затем гражданину

Суд может уменьшить сумму для должника по ходатайству участников дела, например если на неё можно купить явно избыточное жильё.

Пример

Квартира принадлежит сыну, мать участвует в ипотеке как созаёмщик без доли в квартире. Сына признали банкротом, квартиру продали за 4 000 000 ₽ после расходов на торги. Долг перед банком 5 200 000 ₽, первоначальный взнос и платежи сына составили 1 000 000 ₽, долгов первой и второй очереди нет.

• Банку: 80% выручки, то есть 3 200 000 ₽.
• Сыну: 10%, то есть 400 000 ₽ (меньше его взноса и платежей).
• Оставшиеся 400 000 ₽ идут банку на непогашенную часть долга. Всего банк получает 3 600 000 ₽.
• Непогашенный остаток 1 600 000 ₽ банк вправе требовать с матери как с солидарного созаёмщика, даже если сына освободят от оставшихся долгов.

Если квартира в общей собственности супругов, расчёт сложнее: дополнительно учитывают долю второго супруга и правила п. 7 ст. 213.26.

Что получает созаёмщик, который платил за банкрота

Если созаёмщик погасил долг полностью, остальные солидарные должники освобождаются от исполнения банку (п. 1 ст. 325 ГК РФ). Исполнивший созаёмщик вправе требовать с остальных их доли за вычетом своей, по общему правилу в равных частях (подп. 1 п. 2 ст. 325).

При банкротстве второго созаёмщика:

• если дело ещё идёт, требование к банкроту заявляют в этом деле;
• если банкрот уже освобождён от обязательств, взыскать с него долю, как правило, будет сложно. Этот вопрос лучше обсудить с юристом до платежей.

Может ли второй созаёмщик тоже подать на банкротство

Да. Ипотечный долг считается долгом каждого солидарного созаёмщика, поэтому учитывается в сумме его обязательств. Если вместе с другими долгами он делает второго созаёмщика неплатёжеспособным, тот вправе подать собственное заявление. Супругам стоит отдельно оценить, подавать ли заявления по очереди или вместе: от этого зависят расходы и судьба общего имущества. Подробнее: совместное банкротство супругов.

Если созаёмщики разводятся или уже развелись

Развод не меняет обязательств перед банком: оба остаются созаёмщиками, пока банк не согласится изменить договор. Правило о реализации общего имущества при банкротстве применяется и к бывшим супругам (п. 7 ст. 213.26). Поэтому раздел квартиры между супругами до банкротства не снимает залог и не освобождает от долга.

Какие последствия и альтернативы учитывать

Последствия для созаёмщика-банкрота: 5 лет сообщать о банкротстве при оформлении кредитов, 5 лет нельзя самому подать повторно, 3 года нельзя руководить компаниями (ст. 213.30). Подробно: последствия банкротства.

До банкротства обсудите с банком варианты для обоих созаёмщиков: реструктуризацию кредита, ипотечные каникулы при соблюдении условий, рефинансирование или продажу квартиры с погашением ипотеки самостоятельно.

Что делать дальше

1. Проверьте договор: солидарно ли отвечают созаёмщики, кто собственник квартиры и в каких долях.
2. Запросите у банка справку об остатке долга и график платежей.
3. Обсудите с созаёмщиком и банком возможность отдельного мирового соглашения или погашения долга.
4. Юрист может оценить ваш случай: какие риски для квартиры и для второго созаёмщика.