Что будет с единственным жильём при банкротстве: когда квартиру не трогают, а когда могут продать

Единственное жильё без ипотеки при банкротстве обычно не продают: его исключают из конкурсной массы, потому что на такое жильё нельзя обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Защиту могут не применить, если квартира в залоге у банка, если она явно превышает разумные потребности семьи или если должник злоупотреблял правом. В каждом спорном случае решает суд.

Коротко

• Защищено жильё, которое является единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина и членов его семьи, живущих с ним.
• Вместе с жильём защищён земельный участок под ним, если он не в залоге.
• Ипотечное жильё защиты не имеет, но с 2024 года закон даёт варианты: отдельное мировое соглашение с банком и погашение долга третьим лицом.
• При продаже единственного ипотечного жилья часть выручки (до 10%, но не больше внесённых платежей) могут оставить должнику.
• Конституционный суд указал, что защита явно избыточного жилья не абсолютна: возможна продажа с покупкой должнику замещающего жилья.

Что такое исполнительский иммунитет и на что он распространяется

Исполнительский иммунитет означает перечень имущества, которое нельзя забрать за долги. Он установлен в ст. 446 ГПК РФ и действует и у приставов, и в банкротстве. Финансовый управляющий обязан исключить такое имущество из конкурсной массы, то есть из того, что продают для расчётов с кредиторами.

В перечень входят, в частности:

• жилое помещение или его часть, если для гражданина и членов его семьи, живущих с ним, оно единственное пригодное для постоянного проживания, кроме жилья в ипотеке;
• земельный участок, на котором стоит такое жильё, если он не в залоге;
• предметы обычной домашней обстановки и обихода, одежда, обувь, кроме ценных вещей и предметов роскоши;
• деньги в размере прожиточного минимума на гражданина и иждивенцев.

Если между управляющим, должником и кредиторами есть спор о том, исключать ли имущество, его решает арбитражный суд. Кроме того, суд по ходатайству может исключить из массы и другое имущество общей стоимостью до 10 000 ₽, если доход от его продажи почти не повлияет на расчёты с кредиторами.

Что считается единственным жильём

Суд смотрит не на прописку, а на то, какое жильё у гражданина есть в собственности. Учитываются:

• квартиры, дома и доли в них, в том числе полученные по наследству;
• жильё, пригодное для постоянного проживания (садовый домик без возможности жить круглый год обычно не считается).

Если жилья два и больше, единственным может быть признано только одно, остальное продадут. Какое именно защищать, решает суд с учётом обстоятельств дела.

Когда единственное жильё всё же могут продать

Жильё в ипотеке

Ипотека: главное исключение. Залог перед банком снимает иммунитет, и по общему правилу такое жильё продают на торгах. Но закон даёт инструменты, которые позволяют обсуждать его судьбу:

• Отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 127-ФЗ). Если ипотечное жильё единственное, гражданин может договориться с банком о дальнейшей оплате ипотеки. Жильё тогда не включают в конкурсную массу. Согласие других кредиторов не нужно, но банк не обязан соглашаться.
• Погашение долга третьим лицом (п. 5 ст. 213.10). Родственник или другой человек с согласия должника может полностью погасить требование банка. Эти деньги считаются беспроцентным займом гражданину.
• Распределение выручки при продаже (ст. 213.27-1 127-ФЗ). Если единственное ипотечное жильё всё же продали, банку направляют 80% выручки (не больше его требований), 10% идут на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества, а ещё 10% исключают из конкурсной массы и передают должнику, но не больше суммы первоначального взноса и платежей по ипотеке.

Подробно о вариантах: банкротство с ипотекой.

Явно избыточное жильё

В 2021 году Конституционный суд (постановление № 15-П) указал, что иммунитет единственного жилья не абсолютен. Если жильё явно превышает то, что разумно достаточно для семьи, суд может разрешить его продажу с покупкой должнику замещающего жилья. Это исключение, а не обычная практика, и решение принимается по обстоятельствам конкретного дела.

Злоупотребления должника

Суд может отказать в защите, если гражданин действовал недобросовестно. Например, незадолго до банкротства продал другое жильё и переехал в дорогое единственное, чтобы его защитить, или специально ухудшил своё положение. Закон прямо упоминает недобросовестность как основание не применять правила ГПК о защите жилья (ст. 213.27-1, ст. 213.10-1).

Как жильё исключают из конкурсной массы

Исключение единственного жилья не требует отдельного иска, но порядок стоит знать:

1. В описи имущества, которую вы прикладываете к заявлению о банкротстве, укажите все объекты недвижимости и отметьте, где вы живёте с семьёй.
2. После признания вас банкротом финансовый управляющий формирует конкурсную массу и решает, какое имущество подпадает под иммунитет.
3. Если управляющий или кредиторы считают, что жильё защищать не нужно, вопрос выносится в арбитражный суд. Вы вправе представить доказательства: состав семьи, площадь, отсутствие другого жилья.
4. Суд выносит определение, которое можно обжаловать.

Что с жильём, которое оформлено на супруга

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу общая, даже если записана на мужа или жену. В деле о банкротстве одного супруга такое имущество может попасть в конкурсную массу целиком, а второму супругу выплачивают его долю из выручки. Если же это единственное жильё семьи без ипотеки, иммунитет действует и здесь. Брачный договор или раздел имущества незадолго до банкротства управляющий тоже проверит, такие сделки иногда оспаривают.

Что будет, если жильё переоформили до банкротства

Финансовый управляющий проверяет сделки гражданина. По ст. 61.2 127-ФЗ сделку можно оспорить:

• если она совершена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве и цена существенно ниже рыночной;
• если она совершена в течение 3 лет и цель была причинить вред кредиторам, например дарение квартиры родственнику при уже имеющихся долгах.

Если сделку признают недействительной, квартира вернётся в конкурсную массу. Подробнее: какие сделки могут оспорить при банкротстве.

Таблица: что будет с жильём в разных ситуациях

Ситуация	Что обычно происходит
Единственное жильё без ипотеки	Исключают из конкурсной массы
Второе жильё или дача, пригодная для жизни	Продают на торгах
Единственное жильё в ипотеке	Продают, если нет мирового соглашения с банком или погашения третьим лицом; часть выручки могут оставить должнику
Явно избыточное единственное жильё	Возможна продажа с покупкой замещающего жилья, решает суд
Жильё подарено родственнику за 3 года до банкротства	Сделку могут оспорить и вернуть жильё в массу

Последствия банкротства и альтернативы

Даже если жильё остаётся у вас, банкротство влечёт ограничения на 5 лет: нужно сообщать о нём при оформлении кредитов, нельзя повторно подать на банкротство самому, есть запреты на руководящие должности. Подробно: последствия банкротства.

Если главный страх связан с жильём, сначала стоит обсудить с банком реструктуризацию кредита или кредитные каникулы. При долге до 1 млн ₽ проверьте внесудебную процедуру через МФЦ.

Что делать дальше

1. Составьте список всего жилья и долей в собственности, свои и супруга. Выписку из ЕГРН можно заказать через Госуслуги.
2. Вспомните сделки с недвижимостью за последние 3 года: продажи, дарения, обмены.
3. Если жильё в ипотеке, обратитесь в банк до подачи на банкротство и спросите о реструктуризации.
4. Юрист может оценить ваш случай: защищено ли жильё, есть ли риск оспаривания сделок и какой порядок банкротства подходит.