Обязательные платежи при ипотеке: страховка, оценка, комиссии и пошлины

Кроме первоначального взноса и ежемесячных платежей, при ипотеке почти всегда есть расходы на оценку квартиры, страхование залога, государственную регистрацию и проведение расчётов с продавцом. По закону обязательно только страхование самой квартиры от утраты и повреждения. Страхование жизни и титула добровольное, но влияет на ставку. Плата за выдачу кредита и открытие счёта незаконна.

Коротко

• Обязательно по закону: страхование заложенного жилья от утраты и повреждения (ст. 31 закона № 102-ФЗ). Его продлевают на весь срок кредита.
• Добровольно: страхование жизни и здоровья, титула. Без них ставка может быть выше, если это прописано в договоре (ч. 11 ст. 7 закона № 353-ФЗ).
• Оценку квартиры обычно требует банк: она нужна, чтобы определить стоимость залога.
• Операции по счёту для выдачи кредита, включая открытие счёта и зачисление денег, кредитор выполняет бесплатно (ч. 17 ст. 5 закона № 353-ФЗ).
• Госпошлины за регистрацию права собственности и ипотеки платят по Налоговому кодексу. Размер указывается при подаче документов.

Какие расходы будут при оформлении

Расход	Обязателен ли	Когда платят	Что важно
Оценка квартиры	Обычно требует банк	До выдачи кредита	Оценщика обычно выбирают из списка банка
Страхование залога	Да, по закону	При выдаче, затем ежегодно	Страховая сумма не меньше полной стоимости, а если стоимость выше долга, не ниже суммы долга
Страхование жизни и здоровья	Нет	При выдаче, затем ежегодно	Без него ставка может быть выше
Титульное страхование	Нет	Обычно при покупке вторичного жилья	Защищает от потери права собственности из-за прошлых сделок
Госпошлины за регистрацию	Да	При подаче документов в Росреестр	Размер по ст. 333.33 НК РФ
Сервис безопасных расчётов или аккредитив	Зависит от сделки	До регистрации	Тарифы банка
Электронная регистрация	По желанию	При подаче документов	Платная услуга банка, но экономит визиты в МФЦ
Нотариус	В отдельных случаях	При сделке	Например, при продаже долей в праве собственности

Самые крупные расходы обычно приходятся на страховки, потому что их платят каждый год. Остальное разовые платежи при покупке. Попросите банк перечислить все расходы письменно ещё до подачи заявки: так вы сравните предложения разных банков честно.

Страхование залога: обязательный полис

Закон об ипотеке требует, чтобы заложенное жильё было застраховано от утраты и повреждения за счёт залогодателя, если договор не предусматривает иное. Страхуют сами стены и конструкции квартиры, а не мебель и ремонт. Если с квартирой что-то случится, страховая выплата пойдёт в погашение долга.

Если вы не продлите полис, банк по договору может сам застраховать квартиру и потребовать возместить расходы, а также применить другие меры, предусмотренные договором и законом. Какие именно, написано в вашем кредитном договоре и договоре об ипотеке. Поэтому следите за датой окончания полиса.

Выбрать страховщика можно самостоятельно, если он соответствует требованиям банка. Часто полис у другой компании оказывается дешевле, чем у партнёра банка. Сравните цены перед продлением.

Страхование жизни и титула: добровольные, но влияют на ставку

Банк обязан предложить ипотеку и без страхования жизни, если закон его не требует. Ставка при этом может быть выше (ч. 2.2 ст. 7 закона № 353-ФЗ). При отказе от такой страховки уже после выдачи ставку можно повысить, только если это предусмотрено договором, и не выше ставки по сопоставимым кредитам без страхования на дату договора.

Что выгоднее, зависит от цены полиса и разницы в ставках. При большом кредите на долгий срок даже небольшая надбавка к ставке может стоить дороже страховки. Подробнее в статье кредит со страховкой и без неё.

Титульное страхование защищает, если право собственности оспорят из-за нарушений в прошлых сделках. Чаще его предлагают при покупке вторичного жилья. Законом оно не требуется.

От добровольной страховки, оформленной для обеспечения кредита, можно отказаться в течение 30 календарных дней и вернуть деньги. Подробнее в статье возврат страховки по кредиту.

Какие платежи банк брать не вправе

Закон о потребительском кредите распространяется и на ипотеку граждан. Он запрещает:

• брать плату за открытие счёта, зачисление и выдачу кредита: эти операции кредитор выполняет бесплатно (ч. 17 ст. 5);
• брать плату за обязанности, которые возложены на кредитора законом, и за услуги, которые банк оказывает исключительно в своих интересах (ч. 19 ст. 5);
• требовать платежи, которые не указаны в индивидуальных условиях;
• ставить за вас отметки о согласии на дополнительные услуги в заявлении (ч. 2 ст. 7).

Если банк выставил такую комиссию, потребуйте вернуть деньги претензией, а затем обратитесь к финансовому уполномоченному.

Пример расчёта расходов

Квартира на вторичном рынке стоит 8 000 000 ₽. Взнос 20%, кредит 6 400 000 ₽ на 25 лет. Покупатель заранее выясняет расходы:

• оценка квартиры, допустим, 5 000 ₽;
• страхование залога в первый год: при условном тарифе 0,15% от суммы долга около 9 600 ₽;
• страхование жизни в первый год: при условном тарифе 0,5% около 32 000 ₽;
• титульное страхование: по желанию;
• госпошлины за регистрацию права и ипотеки: по ставкам Налогового кодекса;
• безопасные расчёты и электронная регистрация: по тарифам банка.

Только на страховки в первый год уйдёт около 41 600 ₽, и платить их придётся ежегодно, хотя по мере погашения долга сумма будет снижаться. Если отказаться от страхования жизни, нужно сравнить экономию 32 000 ₽ в год с ростом платежа из-за повышения ставки. Тарифы в примере условные, реальные цены запрашивайте у страховщиков.

Заложите эти расходы в бюджет до подписания договора. Если денег хватает только на минимальный взнос, расходы при сделке могут оказаться неприятным сюрпризом.

Чем отличаются расходы при покупке новостройки

При покупке квартиры в строящемся доме набор расходов немного другой:

• Счёт эскроу. Деньги за квартиру по договору долевого участия перечисляют не застройщику, а на специальный счёт эскроу в банке. Застройщик получит их после ввода дома. Открытие такого счёта для покупателя обычно не требует отдельной платы, но уточните у банка.
• Оценка. Пока дом строится, банк может обойтись без оценки квартиры или попросить её после регистрации права собственности.
• Страхование залога. Пока квартира не построена, в залоге у банка права требования по договору. Страховать саму квартиру нужно после регистрации права собственности и ипотеки на неё.
• Титульное страхование при покупке у застройщика обычно не нужно: у квартиры ещё нет истории сделок.
• Регистрация. Сначала регистрируют договор долевого участия, а после сдачи дома право собственности и ипотеку. Пошлину платят на каждом этапе.

Отдельно учтите расходы на ремонт: новостройки часто сдают без отделки, а платёж по ипотеке начинается сразу.

Как сэкономить законно

1. Сравните страховщиков. Банк должен принять полис компании, которая соответствует его требованиям.
2. Проверяйте полис при продлении. Страховая сумма обычно снижается вместе с долгом, а значит, и цена полиса.
3. Откажитесь от лишних услуг. Проверьте заявление: согласие на каждую услугу должно быть отдельно, а отметки ставите вы.
4. Используйте налоговый вычет. По процентам по ипотеке можно вернуть НДФЛ с расходов до 3 млн ₽. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт по запросу.
5. Посчитайте итоговую стоимость по полной стоимости кредита, а не только по ставке. Помогут кредитный калькулятор и статья полная стоимость кредита.

Что делать дальше

1. До подачи заявки попросите в банке полный список расходов по сделке и требования к страховщикам и оценщикам.
2. Запросите цены на страхование у 2–3 компаний и сравните с предложением партнёра банка.
3. Проверьте индивидуальные условия: в них не должно быть платежей, которые банк не вправе брать.
4. Запишите дату окончания страхового полиса, чтобы продлевать его вовремя.