Ипотека без первоначального взноса: какие есть риски
Ипотека без взноса означает больший долг, высокий платёж и риск, что квартира будет стоить меньше кредита. Какие схемы бывают и что о них говорит Банк России.
Ипотека без первоначального взноса опасна тем, что вы с первого дня должны банку всю стоимость квартиры. Платёж выше, переплата больше, а если цены снизятся или квартира окажется переоценённой, продать её дороже остатка долга не получится. Обычно «ипотека без взноса» на деле означает, что взнос заменили вторым кредитом или заложили в завышенную цену квартиры.
Коротко
- По основным льготным программам нужен взнос от 20%: так устроены семейная и дальневосточная ипотека.
- С 1 октября 2023 года Банк России ввёл повышенные надбавки к капиталу банков по ипотеке с маленьким взносом: чем меньше взнос, тем выше надбавка.
- Без взноса долг и платёж больше, а квартира может стоить меньше кредита, особенно в первые годы.
- Потребкредит на взнос увеличивает показатель долговой нагрузки и может привести к отказу.
- Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос.
Как на самом деле устроена «ипотека без взноса»
Почти всегда взнос кто-то платит, просто не вы и не напрямую. Если в рекламе написано «ипотека без взноса», попросите у банка и продавца письменный расчёт: какая цена квартиры, какая сумма кредита, какие ещё договоры придётся подписать. Из этих цифр быстро становится понятно, где спрятан взнос. Встречаются такие варианты:
| Схема | Как работает | Главный риск |
|---|---|---|
| Потребкредит на взнос | Берёте отдельный кредит под высокую ставку и вносите его как свои деньги | Два платежа, высокая долговая нагрузка |
| Завышенная цена квартиры | Застройщик повышает цену и «дарит» взнос или субсидирует ставку | Квартира стоит меньше, чем вы за неё должны |
| Залог другого жилья | Банк берёт в залог ещё одну квартиру вместо взноса | При проблемах с платежами можно потерять оба объекта |
| Материнский капитал | Вносится вместо собственных денег | Почти нет, но нужно выделить доли детям |
| Рассрочка от застройщика на взнос | Взнос платите частями застройщику | Дополнительный платёж и условия рассрочки |
Отдельно надо сказать о схемах с завышенной ценой. По оценке Банка России, в 2022 году ипотека с нулевой ставкой от застройщика завышала цену жилья на 20–30%. В интервью 2024 года регулятор также указывал, что новостройки стоили значительно дороже вторичного жилья, и при продаже квартиры в первые годы после покупки по завышенной цене покупатель может много потерять.
Почему Банк России ограничивает такие кредиты
Регулятор считает кредиты с маленьким взносом более рискованными по двум причинам:
- большой кредит повышает вероятность, что заёмщик не справится с платежами;
- взнос показывает, умеет ли человек копить. Если накоплений нет вообще, любая непредвиденная трата может привести к просрочке.
Поэтому с 1 октября 2023 года Банк России ввёл повышенные надбавки к капиталу банков по таким кредитам. Для банка выдать ипотеку с маленьким взносом стало дороже, и выдачи таких кредитов резко сократились. Позже регулятор ограничил выдачу самых рискованных ипотечных кредитов макропруденциальными лимитами.
Для вас это значит: если банк охотно предлагает ипотеку без взноса, стоит особенно внимательно разобраться, за счёт чего это возможно.
Расчёт: сколько стоит отсутствие взноса
Квартира 8 000 000 ₽, рыночная ипотека под 18% на 25 лет.
| Вариант | Кредит | Платёж в месяц | Выплатите за срок |
|---|---|---|---|
| Взнос 20% | 6 400 000 ₽ | около 97 100 ₽ | около 29,1 млн ₽ |
| Без взноса | 8 000 000 ₽ | около 121 400 ₽ | около 36,4 млн ₽ |
| Взнос 20% взят потребкредитом под 25% на 5 лет | 6 400 000 ₽ + 1 600 000 ₽ | около 144 100 ₽ первые 5 лет | около 31,9 млн ₽ |
Отсутствие взноса обходится примерно в 7,3 млн ₽ дополнительной переплаты. Вариант с потребкредитом дешевле за весь срок, но первые 5 лет нужно платить около 144 000 ₽ в месяц. Для такого платежа при ПДН не выше 50% нужен доход примерно от 290 000 ₽ в месяц. Ставки в примере условные, ваш расчёт сделайте в кредитном калькуляторе.
Главные риски для заёмщика
Долг больше стоимости квартиры. Если цены на жильё стоят на месте или снижаются, а квартира куплена по завышенной цене, остаток долга в первые годы может быть больше, чем за неё дадут при продаже. Продать квартиру и закрыть ипотеку тогда не получится.
Высокая нагрузка. Платёж без взноса заметно выше. Любое снижение дохода, болезнь или рождение ребёнка могут привести к просрочке.
Отказ из-за ПДН. Банк считает показатель долговой нагрузки по всем кредитам. Если вы взяли потребкредит на взнос, банк его увидит, и ипотеку могут не одобрить. При ПДН выше 50% кредитор обязан письменно предупредить о риске. Посчитать нагрузку можно в калькуляторе ПДН.
Ложные сведения. Если скрыть от банка потребкредит на взнос или указать, что деньги собственные, это может стать проблемой. Предоставление банку заведомо ложных сведений при получении кредита имеет серьёзные последствия, вплоть до уголовной ответственности при хищении.
Нет подушки безопасности. Если все деньги ушли на сделку, отложить на непредвиденные расходы уже нечего. А расходы после покупки почти неизбежны: ремонт, мебель, ежегодная страховка, налог на имущество.
Что будет, если платить станет нечем
Ипотека без взноса оставляет мало пространства для манёвра, поэтому полезно заранее знать, какие варианты есть при трудностях:
- Ипотечные каникулы. Если жильё единственное, сумма кредита в пределах лимита и случилась трудная ситуация из перечня закона, можно приостановить платежи до 6 месяцев (ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ). Подробнее в статье ипотечные каникулы.
- Реструктуризация по договорённости с банком. Банк может увеличить срок или дать отсрочку, но не обязан.
- Продажа квартиры с согласия банка. Это возможно, если цена продажи покрывает остаток долга. При ипотеке без взноса в первые годы это как раз главная проблема.
- Обращение взыскания. Если долг не платят, банк через суд может продать квартиру на торгах. Начальная цена составляет 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика. Если вырученных денег не хватит, остаток долга сохранится.
Последний пункт особенно опасен при маленьком взносе: можно остаться и без квартиры, и с долгом. Поэтому при первых трудностях обращайтесь в банк, не дожидаясь просрочки.
Когда маленький взнос может быть оправдан
- Вы используете материнский капитал или региональную выплату в качестве взноса.
- Ваш доход стабилен, платёж не превышает трети дохода, а подушка безопасности на 3–6 месяцев уже есть.
- Квартира куплена по рыночной цене, вы сравнили её с похожими предложениями на вторичном рынке.
- Вы покупаете жильё для себя надолго и не планируете продавать в ближайшие годы.
Даже в этих случаях посчитайте, что будет, если доход снизится на треть. Если платить станет невозможно, лучше накопить на взнос.
Как накопить на взнос быстрее
- Посчитайте, сколько нужно: 20% стоимости квартиры плюс расходы на сделку. Подробнее о них в статье обязательные платежи при ипотеке.
- Откладывайте фиксированную сумму сразу после получения дохода на вклад или накопительный счёт.
- Узнайте, положены ли вам льготы: материнский капитал, региональные выплаты, программы для отдельных профессий. Обзор в статье ипотека с господдержкой.
- Закройте дорогие потребкредиты и кредитные карты: это снизит ПДН и повысит шансы на одобрение.
Советы, как копить на крупную цель, есть в статье как копить на крупную покупку.
Что делать дальше
- Если вам предлагают ипотеку без взноса, выясните, за счёт чего она возможна, и сравните цену квартиры с рынком.
- Посчитайте платёж и проверьте, укладывается ли он в половину дохода с запасом.
- Не берите потребкредит на взнос, не посчитав общую нагрузку.
- Если у вас уже есть ипотека, которую трудно платить, обратитесь в банк за реструктуризацией или ипотечными каникулами до появления просрочки.
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку совсем без первоначального взноса?
По льготным программам, например семейной и дальневосточной ипотеке, нужен взнос от 20%. Предложения «без взноса» обычно означают, что взнос заменили другим кредитом, материнским капиталом, залогом другого жилья или что цена квартиры завышена.
Почему Банк России ограничивает ипотеку с маленьким взносом?
Такие кредиты рискованнее и для заёмщика, и для банка: долг больше, а при падении цен квартира может стоить меньше остатка кредита. Поэтому регулятор ввёл повышенные требования к капиталу банков по таким кредитам и ограничил выдачу самых рискованных.
Можно ли взять потребкредит на первоначальный взнос?
Формально можно, но это увеличит долговую нагрузку и ежемесячные платежи. Банк учитывает все кредиты при расчёте ПДН, и второй кредит может стать причиной отказа в ипотеке.
Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?
Да. Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. После снятия обременения нужно выделить доли детям.
