Дом и земельный участок при банкротстве: что можно сохранить, а что продадут

Единственный жилой дом без ипотеки при банкротстве обычно не продают: его исключают из конкурсной массы вместе с земельным участком, на котором он стоит (ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Участок без дома, второй дом или дачу, пригодную для жизни, по общему правилу продают. В спорных случаях, например с недостроем, соседним участком или очень большим домом, решает арбитражный суд.

Коротко

• Защищён дом, если для должника и членов его семьи он единственное пригодное для постоянного проживания жильё и не в ипотеке.
• Участок под таким домом защищён, если не в залоге (абз. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
• Дом без регистрации может получить защиту, если он фактически пригоден для жизни и другого жилья нет (п. 18 Обзора ВС от 18.06.2025).
• Соседний участок, который используют вместе с домом, суд может защитить, если вместе они не превышают разумную потребность (п. 19 Обзора).
• С апреля 2026 года защищён участок, бесплатно предоставленный многодетной семье как мера поддержки, если он не в ипотеке.

Когда дом и участок защищены

Исполнительский иммунитет, то есть защита от взыскания по долгам, действует и в банкротстве. Финансовый управляющий обязан исключить из конкурсной массы имущество из перечня ст. 446 ГПК РФ. Для частного дома важны два абзаца:

• жилое помещение, если для должника и членов его семьи, живущих с ним, оно единственное пригодное для постоянного проживания, кроме жилья в ипотеке;
• земельный участок, на котором стоит такое жильё, кроме участка в ипотеке.

Конкурсная масса: имущество, которое продают для расчётов с кредиторами. Если дом и участок под иммунитетом, их в неё не включают.

Если у должника есть и квартира, и дом

Суд выбирает одно защищённое жильё. Решающее значение имеет место, где должник и семья фактически живут, а не только регистрация (п. 17 Обзора). В одном деле должник долго был прописан в квартире, но задолго до банкротства переехал в дом, достраивал его и оформлял. Суд округа признал защищённым дом. Подробнее о выборе: две квартиры при банкротстве.

Дом не оформлен или не введён в эксплуатацию

Частая ситуация: дом построен, семья в нём живёт, но он не поставлен на кадастровый учёт. Верховный суд рассмотрел такое дело и исключил дом из конкурсной массы (п. 18 Обзора). Должник представил экспертизу: дом имеет коммуникации, пригоден для круглогодичного проживания и обладает признаками жилого помещения. Суд указал, что отсутствие легализации не должно лишать защиты, если другого жилья у семьи нет.

Чтобы доказать пригодность, пригодятся:

• заключение эксперта о техническом состоянии и пригодности для круглогодичного проживания;
• договоры на электричество, газ, воду, вывоз мусора;
• документы, что семья живёт в доме: справки из школы и поликлиники, свидетели, квитанции.

Соседний участок и постройки

Если участков несколько, защищён прежде всего тот, на котором стоит жилой дом. Но суд может распространить защиту и на соседний участок. В одном деле у должника было два участка по 400 и 500 кв. м, дом стоял на одном. На втором находились очистное сооружение, уборная, хозяйственные постройки и огород. Суд исключил из массы оба участка, потому что они используются вместе, а продажа второго потребовала бы переносить коммуникации и забор (п. 19 Обзора).

Отдельно ст. 446 ГПК РФ защищает:

• скот, птицу, пчёл и корма, если они не используются для предпринимательства, а также хозяйственные строения, необходимые для их содержания;
• семена для очередного посева;
• топливо для приготовления пищи и отопления дома в течение отопительного сезона.

Участок многодетной семьи

Закон от 23.03.2026 № 67-ФЗ добавил в ст. 446 ГПК РФ новый абзац. Нельзя обратить взыскание на земельный участок, который предоставлен должнику бесплатно по решению органа власти или местного самоуправления как мера поддержки граждан с тремя и более детьми, а также на долю в таком участке. Исключение: участок в ипотеке. Норма действует с апреля 2026 года, и на неё стоит ссылаться в описи и в переписке с управляющим.

Когда дом всё же могут продать

Ипотека

Если дом или участок в ипотеке, защита единственного жилья не действует. Но для единственного ипотечного жилья закон даёт варианты: отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 127-ФЗ) и погашение долга третьим лицом с согласия должника (п. 5 ст. 213.10). Подробнее: банкротство с ипотекой.

Явно избыточный дом

Конституционный суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что защита явно избыточного жилья не абсолютна: возможна продажа с покупкой должнику замещающего жилья. Но площадь сама по себе не решает вопрос. В одном деле дом площадью 325 кв. м (жилая 114 кв. м), где жили должник, супруга, двое детей и мать, суды не признали роскошным: он не в престижном районе, без дорогой отделки, а технические помещения частного дома нельзя сравнивать с нормативами для квартир (п. 22 Обзора). Подробно: замещающее жильё при банкротстве.

Злоупотребления

Если должник получил защищённое жильё недобросовестно, например продал квартиру и вложил деньги в дорогой дом, чтобы укрыть их от кредиторов, суд может отказать в защите (п. 29 Обзора).

Как добиться исключения дома и участка: пошагово

1. Опишите всё имущество. В описи, которую прикладывают к заявлению о банкротстве, укажите все дома, участки и постройки, а также где вы фактически живёте с семьёй.
2. Сообщите управляющему о защите. Финансовый управляющий, то есть специалист, которого утверждает суд, исключает имущество из перечня ст. 446 ГПК РФ сам, без отдельного решения суда.
3. Приложите доказательства. Состав семьи, справки о месте учёбы детей, договоры с поставщиками коммунальных услуг, заключение о пригодности дома для жизни, документы о совместном использовании участков.
4. При споре обратитесь в суд. Если управляющий или кредиторы против, вопрос решает арбитражный суд по заявлению о разрешении разногласий. Определение можно обжаловать.
5. Следите за собранием кредиторов. Вопрос о продаже якобы роскошного дома и покупке замещающего жилья сначала выносят на собрание кредиторов, где вы вправе высказать позицию (п. 27 Обзора).

Верховный суд также указал, что вопрос о защите жилья по общему правилу рассматривают в деле один раз, если обстоятельства не изменились (п. 25 Обзора). Поэтому доказательства лучше собрать сразу.

Пример с расчётом

У должника единственный дом с участком 6 соток и отдельный пустой участок 10 соток в соседнем посёлке. Дом и участок под ним исключают из конкурсной массы. Пустой участок продают: допустим, за 500 000 ₽. Из этой суммы оплачивают расходы на торги и 7% вознаграждения управляющему (35 000 ₽), остаток распределяют между кредиторами по очередям. Цифры условные.

Таблица: что будет с домом и землёй

Ситуация	Что обычно происходит
Единственный жилой дом и участок под ним, без ипотеки	Исключают из конкурсной массы
Соседний участок с огородом и коммуникациями дома	Суд может исключить, если используются вместе
Пустой участок или участок под гаражом	Продают на торгах
Второй дом, пригодный для жизни	Продают, защищают одно жильё
Дом в ипотеке	Защиты нет, есть мировое соглашение с банком или погашение третьим лицом
Участок, бесплатно полученный многодетной семьёй	Защищён, если не в ипотеке

Последствия банкротства и альтернативы

Сохранение дома не отменяет последствий процедуры. В течение 5 лет нужно сообщать о банкротстве при оформлении кредитов и нельзя самому повторно подать на банкротство, 3 года запрещено участвовать в управлении юрлицом. Подробно: последствия банкротства.

До процедуры проверьте другие пути: реструктуризацию кредита по договорённости с банком, продажу лишнего имущества, например пустого участка, по рыночной цене и погашение части долгов. При общем долге от 25 000 до 1 000 000 ₽ и наличии оснований по закону доступно внесудебное банкротство через МФЦ.

Что делать дальше

1. Закажите выписки из ЕГРН на все участки и строения через Госуслуги и проверьте, есть ли обременения.
2. Если дом не оформлен, соберите доказательства, что он пригоден для жизни и семья там живёт.
3. Если участок получен как многодетной семье, найдите решение органа власти о его предоставлении.
4. Юрист может оценить ваш случай: какие объекты попадут под защиту, а какие могут продать.