Отказ банка в ипотеке: распространённые причины и что делать дальше

Банк вправе отказать в ипотеке без объяснения причин, если закон не обязывает его мотивировать отказ (ч. 5 ст. 7 закона № 353-ФЗ). Чаще всего причины такие: высокая долговая нагрузка, просрочки в кредитной истории, неподтверждённый или нестабильный доход, ошибки в анкете или проблемы с самой квартирой. Узнать свою причину помогут кредитная история, расчёт ПДН и проверка долгов у приставов.

Коротко

• Банк не обязан объяснять отказ. Информация об отказе передаётся в бюро кредитных историй.
• Главные причины: показатель долговой нагрузки, кредитная история, доход, объект залога, несоответствие условиям льготной программы.
• Кредитор обязан отказать в кредите, если в отношении человека в реестре повесток действуют временные меры за неявку в военкомат (ч. 5.1 ст. 7 закона № 353-ФЗ).
• Кредитную историю можно бесплатно получить 2 раза в год в каждом бюро.
• После отказа сначала устраните причину, а потом подавайте новую заявку.

Частые причины отказа

Причина	Как проверить	Что можно сделать
Высокий ПДН	Сложите платежи по всем кредитам и поделите на доход	Закрыть или уменьшить кредиты, снизить лимиты по картам
Просрочки в кредитной истории	Отчёт из каждого бюро	Платить вовремя, оспорить ошибки
Много заявок за короткий срок	Раздел о запросах в кредитной истории	Сделать паузу и подавать заявки по одной
Доход не подтверждён или нестабилен	Справка о доходах, выписка из Социального фонда	Подтвердить доход официально, добавить созаёмщика
Исполнительные производства	Банк данных на сайте ФССП	Погасить долг, получить постановление об окончании
Квартира не подходит как залог	Документы на объект, отчёт оценщика	Выбрать другой объект или устранить проблемы
Не выполнены условия программы	Условия программы и документы семьи	Проверить возраст детей, гражданство, регион
Ошибки или неточности в анкете	Копия анкеты	Подать заявку заново с точными данными

Долговая нагрузка

Показатель долговой нагрузки (ПДН) показывает, какая часть дохода уходит на платежи по кредитам (ст. 5.1 закона № 353-ФЗ). В расчёт входит и платёж по новой ипотеке. Кредитные карты учитываются, даже если вы ими не пользуетесь: банк берёт платёж от лимита. При ПДН выше 50% кредитор обязан письменно предупредить заёмщика о риске, а Банк России ограничивает долю таких кредитов у банков. Поэтому высокий ПДН часто приводит к отказу. Посчитайте свой показатель в калькуляторе ПДН.

Кредитная история

Банк смотрит на просрочки, особенно свежие, на количество открытых кредитов и на то, как часто вы подавали заявки. Каждая запись в истории хранится 7 лет со дня последнего изменения. Ошибки, например кредит, который вы не брали, или погашенный долг со статусом «просрочен», можно оспорить в бюро. Подробнее в статье как узнать и исправить кредитную историю.

Доход

Для ипотеки банки обычно хотят видеть официальный и стабильный доход. Если часть дохода «серая» или вы недавно сменили работу, банк может не учесть его полностью. Самозанятые подтверждают доход справкой из приложения «Мой налог», индивидуальные предприниматели декларацией. Если доход недавно вырос, банк может взять в расчёт средний доход за более длинный период, и он окажется ниже, чем вы ожидали. Уточните заранее, за какой срок банк считает доход и какие документы принимает.

Объект залога

Иногда проблема не в заёмщике, а в квартире. Банк может отказать, если:

• в квартире есть незаконная перепланировка;
• дом аварийный или старый;
• на квартиру наложены обременения или арест;
• в истории квартиры есть спорные сделки;
• для льготной программы квартира не подходит по условиям, например по возрасту дома для вторичного жилья.

Условия льготной программы

Отказ по льготной ипотеке не всегда означает, что банк не доверяет заёмщику. Иногда семья просто не подходит под условия программы, а обычная ипотека для неё возможна. Проверьте:

• Возраст детей. Семейная ипотека связана с возрастом и числом детей, и эти требования программа периодически меняет. Уточните их в банке на дату договора.
• Гражданство. Заёмщик и дети должны быть гражданами России.
• Прежняя льготная ипотека. Действует принцип «одна семья, одна льготная ипотека». Повторно её дают только после погашения прежнего кредита и рождения нового ребёнка.
• Объект и регион. Для вторичного жилья по льготным программам есть ограничения по городу и возрасту дома.
• Взнос. По семейной и дальневосточной ипотеке он должен быть не меньше 20%.

Если вы не подходите под одну программу, возможно, подойдёте под другую. Обзор в статье ипотека с господдержкой.

Банкротство в прошлом

После завершения банкротства в течение 5 лет нужно сообщать о нём при обращении за любым кредитом, включая ипотеку (ст. 213.30 закона № 127-ФЗ). Прямого запрета на ипотеку нет, но банки учитывают этот факт. Если вы сейчас рассматриваете банкротство как выход из долгов, помните, что оно влечёт ограничения на 5 лет. Сначала стоит обсудить с кредиторами реструктуризацию, а при небольших долгах узнать об условиях внесудебной процедуры через МФЦ.

Что сделать после отказа: пошагово

1. Не подавайте сразу новые заявки. Каждая заявка и каждый отказ отражаются в кредитной истории. Серия отказов за пару недель выглядит для следующего банка хуже, чем один.
2. Закажите кредитную историю. На Госуслугах узнайте, в каких бюро она хранится, и запросите отчёт в каждом. Проверьте просрочки, открытые кредиты и карты, ошибки.
3. Посчитайте ПДН. Учтите все кредиты и лимиты по картам. Если показатель выше 50%, начните с его снижения.
4. Проверьте долги у приставов. Найдите себя в банке данных исполнительных производств на сайте ФССП. Даже небольшой долг по штрафу может стать причиной отказа.
5. Проверьте объект. Если банк отказал после одобрения заёмщика, причина может быть в квартире. Попросите у продавца документы и выписку из ЕГРН.
6. Подайте заявку снова после того, как устраните причину. Можно в другой банк: требования у банков разные.

Как повысить шансы на одобрение

• Закройте лишние кредитные карты. Неиспользуемый лимит увеличивает ПДН. Карту нужно не только перестать использовать, но и закрыть счёт.
• Погасите мелкие кредиты перед подачей заявки.
• Увеличьте первоначальный взнос. Чем меньше кредит, тем ниже платёж и ПДН.
• Привлеките созаёмщика. Доход супруга или другого созаёмщика учитывается при расчёте. По семейной ипотеке супруги и так оформляют кредит как созаёмщики.
• Подтвердите весь доход. Подработки, доход от сдачи квартиры, пенсию.
• Обратитесь в банк, где получаете зарплату. У него уже есть сведения о вашем доходе.
• Проверьте анкету перед отправкой. Неверный стаж, забытый кредит или опечатка в доходе вызывают вопросы у банка и могут стать причиной отказа.

Пример

Семья хочет ипотеку с платежом 45 000 ₽. Доход 120 000 ₽ в месяц. У семьи есть автокредит с платежом 15 000 ₽ и две кредитные карты с общим лимитом 300 000 ₽. Банк учитывает по картам условный платёж от лимита, допустим, 15 000 ₽.

ПДН: (45 000 + 15 000 + 15 000) / 120 000 × 100 = 62,5%. Это выше 50%, и банк отказывает.

Семья закрывает обе карты. ПДН становится (45 000 + 15 000) / 120 000 × 100 = 50%. Если ещё и досрочно погасить автокредит, показатель снизится до 37,5%, и шансы на одобрение заметно вырастут. Как банк считает платёж по картам, зависит от методики Банка России, поэтому ваш расчёт может отличаться.

Что делать дальше

1. Закажите кредитную историю во всех бюро и найдите возможную причину отказа.
2. Посчитайте ПДН и проверьте долги на сайте ФССП.
3. Устраните причину: закройте лишние карты, погасите мелкие долги, подтвердите доход, выберите подходящий объект.
4. Если причина в просрочках и долгах, которые вы не можете погасить, юрист может оценить ваш случай и подсказать законные варианты.