Ипотека после смерти заёмщика: кто платит и что будет с квартирой

Смерть заёмщика не прекращает ипотеку. Квартира переходит к наследникам вместе с долгом и залогом, а наследник, принявший наследство, становится должником со дня открытия наследства и платит по прежнему графику. Если жизнь заёмщика была застрахована и смерть признали страховым случаем, долг гасит страховая компания в пределах страховой суммы.

Коротко

• Наследники отвечают по ипотеке в пределах стоимости наследства, солидарно между собой (ст. 1175 ГК РФ).
• Банк не вправе требовать досрочного погашения только из-за смерти заёмщика: наследник платит в сроки договора (п. 59 постановления Пленума ВС РФ № 9).
• Залог сохраняется: при неуплате банк может через суд обратить взыскание на квартиру.
• Созаёмщик остаётся должником по своему договору, его ответственность не ограничена наследством.
• Страховка жизни по ипотеке часто покрывает весь или почти весь долг. Сообщите о смерти страховщику как можно скорее.

Кто отвечает за ипотеку после смерти?

Кто	Отвечает ли	В каких пределах
Наследник, принявший наследство	Да	Стоимость перешедшего к нему наследства
Наследник, отказавшийся от наследства	Нет	Квартиру он тоже не получает
Созаёмщик	Да	Как солидарный должник по договору, без ограничения стоимостью наследства
Переживший супруг, не созаёмщик	Как наследник, если принял наследство	Плюс отдельно, если долг признан общим
Поручитель	Зависит от договора поручительства	Условия поручительства
Страховая компания	Да, если смерть признана страховым случаем	Страховая сумма

Что происходит с ипотекой в первые 6 месяцев?

Пока идёт срок принятия наследства, договор продолжает действовать:

• Проценты по договору начисляются. Наследник, принявший наследство, отвечает за них со дня открытия наследства (п. 61 постановления Пленума № 9).
• Проценты по ст. 395 ГК РФ за время, необходимое для принятия наследства, не начисляются.
• Банк вправе подать иск к наследственному имуществу, но суд приостановит дело до принятия наследства (п. 3 ст. 1175 ГК РФ).

Банки ведут себя по-разному: одни ждут оформления наследства, другие продолжают присылать требования. Чтобы долг не разрастался, родственникам стоит сразу:

1. сообщить банку о смерти заёмщика и передать копию свидетельства о смерти;
2. попросить справку о задолженности на дату смерти;
3. запросить договор страхования и сообщить о смерти страховщику;
4. обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела.

Если кто-то из наследников готов платить ипотеку и дальше, банк обычно принимает платежи по реквизитам договора. Но помните, что оплата долгов наследодателя из своих денег может считаться фактическим принятием наследства. Если вы ещё не решили, принимать ли наследство, сначала оцените ситуацию.

Как помогает страховка?

Большинство ипотек сопровождается страхованием жизни заёмщика. Если смерть признана страховым случаем, страховая компания выплачивает страховую сумму выгодоприобретателю. По ипотеке это обычно банк в пределах долга, а остаток, если он есть, получают заёмщик по договору или его наследники.

Если в договоре личного страхования выгодоприобретатель не назван, а застрахованный умер, выгодоприобретателями признаются его наследники (п. 2 ст. 934 ГК РФ).

Что важно проверить:

• действовал ли договор страхования на дату смерти, оплачен ли очередной взнос;
• какая страховая сумма: по ипотеке её часто привязывают к остатку долга;
• какие исключения есть в правилах страхования.

Пока страховая рассматривает заявление, банк может продолжать начислять проценты. Попросите банк приостановить меры взыскания до решения страховщика, приложив подтверждение подачи документов. Подробнее в статье о страховке по кредиту при смерти заёмщика.

Что будет, если наследники не платят?

Залог при переходе квартиры к наследникам сохраняется. Если платежи прекратились, банк может:

1. потребовать досрочного возврата долга и обратиться в суд;
2. просить обратить взыскание на квартиру. Суд откажет, если нарушение крайне незначительно: долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше 3 месяцев одновременно (ст. 54.1 Закона об ипотеке). Но при просрочках более трёх раз за 12 месяцев взыскание допускается, даже если каждая просрочка незначительна;
3. продать квартиру на торгах и направить деньги на погашение долга.

Ипотечная квартира не защищена правилом о единственном жилье (ст. 446 ГПК РФ), поэтому выселение после продажи на торгах возможно.

Пример с расчётом. Остаток по ипотеке на дату смерти 2 800 000 ₽. Квартира стоит 6 000 000 ₽. Наследников двое: супруга и сын. Страховая сумма 2 900 000 ₽.

• Если страховая признала смерть страховым случаем, она перечисляет банку 2 800 000 ₽, долг закрыт. Остаток 100 000 ₽ получают наследники, если они выгодоприобретатели по остатку. Квартира переходит наследникам без долга, затем снимают обременение.
• Если страховая отказала, наследники отвечают по долгу 2 800 000 ₽ плюс проценты солидарно, каждый в пределах своей доли наследства. Стоимость наследства больше долга, поэтому взыскать могут весь долг.

Ипотека умершего супруга: что важно знать

Если квартира куплена в браке, она обычно совместная собственность супругов. В наследство входит только доля умершего, обычно половина (ст. 1150 ГК РФ, п. 33 постановления Пленума № 9). Вторая половина принадлежит пережившему супругу и в наследство не входит.

Ипотечный долг при этом часто тоже общий: супруги нередко оформлены созаёмщиками. Тогда переживший супруг продолжает платить как самостоятельный должник по договору, независимо от наследства. Подробнее в статье о долгах умершего супруга.

Если наследников несколько

Наследники, принявшие наследство, становятся солидарными должниками (п. 60 постановления Пленума № 9). Для банка это значит, что он вправе требовать весь платёж с любого из них, но с каждого не больше стоимости его доли наследства.

На практике удобно договориться между собой письменно: кто и в какой части вносит ежемесячный платёж. Если один наследник заплатил больше своей части, он вправе потребовать разницу с остальных (ст. 325 ГК РФ). Сохраняйте платёжные документы с указанием договора.

Пример. Ежемесячный платёж 36 000 ₽, наследство поделено между тремя детьми поровну. Справедливо, если каждый платит по 12 000 ₽. Если двое перестали платить, банк может потребовать все 36 000 ₽ с третьего, а тот затем взыщет по 12 000 ₽ за каждый месяц с братьев.

Если один из наследников хочет оставить квартиру себе, а другие нет, можно договориться о разделе наследства: квартира с долгом переходит к одному, остальные получают компенсацию или другое имущество. Для изменения состава должников по ипотеке понадобится согласие банка.

Если наследник несовершеннолетний

За ребёнка наследство принимают родители или опекуны. Отказаться от наследства за ребёнка можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 4 ст. 1157 ГК РФ). Продать долю ребёнка в ипотечной квартире тоже можно только с разрешения опеки, поэтому такие решения требуют больше времени.

Какие есть варианты у наследников?

1. Продолжать платить по графику и оставить квартиру себе. Банк переоформляет обязательства на наследника по своим процедурам.
2. Договориться о реструктуризации, если платёж слишком высокий. Банк не обязан соглашаться, но для наследников это частая практика.
3. Продать квартиру с согласия банка, погасить долг из цены и разделить остаток между наследниками.
4. Отказаться от наследства, если долг и расходы превышают стоимость квартиры или квартира вам не нужна.
5. Досрочно погасить ипотеку. Наследник вправе вернуть кредит досрочно полностью или частично, уведомив банк не менее чем за 30 дней, если договором не установлен меньший срок (п. 59 постановления Пленума № 9). Посчитать выгоду поможет калькулятор досрочного погашения.

Если платить нечем, а наследник сам был созаёмщиком, ему доступны и общие инструменты, например ипотечные каникулы по закону при наличии оснований. Подробнее в статье о том, что делать, если не можете платить ипотеку.

Что делать дальше

1. Сообщите банку и страховой компании о смерти заёмщика и подайте документы на страховую выплату.
2. Откройте наследственное дело у нотариуса и узнайте обо всех долгах.
3. Сравните стоимость квартиры с остатком долга и решите, принимать ли наследство.
4. Если страховая отказала или банк требует досрочного погашения, юрист может оценить ваш случай.